Վերջին մի քանի տարիներին Երեւանում բուռն թափով իրականացվող էլիտար բնակարանաշինությունը գրեթե չթեթեւացրեց մայրաքաղաքի բնակարանային խնդիրները: Այդ շենքերում բնակարան են ձեռք բերում ոչ թե տուն չունեցողները, այլ նրանք, ովքեր ուզում են ապրել կենտրոնի էլիտար շենքերում:
Էլիտար շենքերում, բացի տեղացի մեծահարուստներից, տուն են գնում նաեւ սփյուռքահայերն ու արտասահմանցիները: Միջին եկամուտներով ՀՀ քաղաքացիների համար այդ բնակարանները մատչելի չեն։ Եվ մեծ հաշվով կենտրոնում կառուցվող 30-40 շենքերը բնակարանային խնդիրներ չեն լուծում: Խորհրդային կարգերի փլուզումից հետո ավելի քան 20 տարի անկախ Հայաստանը չի թարմացրել կամ ավելացրել իր բնակֆոնդը, սակայն բնակարանային պահանջարկը գնալով մեծացել է: Եվ շատ սխալված չենք լինի, եթե ասենք, որ Երեւանում 1990-ականների սկզբին կազմավորված ընտանիքների մի մասը մինչ օրս տուն չունի: Ապրում են կամ վարձով, կամ էլ արտասահման մեկնած բարեկամների տներում: Մի քանի տարի հետո Երեւանում այնպիսի իրավիճակ կստեղծվի, որ նոր ընտանիք կազմողների երկրորդ սերունդն էլ իր ծնողների նման կմնա անտուն: Ի՞նչ պետք է անել: Պետությունը, պարզ է, կառուցապատում իրականացնելու հնարավորություն չունի: Բացի այդ, շուկայական տնտեսվարման պայմաններում պետությունն ուղղակիորեն չի միջամտում այդ խնդրի լուծմանը: Պարզապես ստեղծում է պայմաններ, որպեսզի մասնավոր ընկերությունը շահագրգիռ լինի խնդիրը դարձնել բիզնեսի ոլորտ: Եվ այսպես, բնակարանային խնդիրները լուծելու համար ամբողջ աշխարհում ընդունված է, եւ մենք էլ արդեն գիտենք, հիփոթեքային վարկերի հնարավորությունը: Մասնավորը շենք է կառուցում, քաղաքացին էլ հիփոթեքային վարկով այդ շենքից բնակարան է գնում: Նման եղանակով Հայաստանում սկսել են տուն գնել 2005 թվականից՝ ճիշտ այն ժամանակ, երբ Երեւանում սկսվեց «էլիտար» կառուցապատման շարժումը: Պարզ է, որ սկզբից նոր՝ հիփոթեքային վարկեր տալը բանկերի համար մեծ ռիսկ էր: Հենց դրա համար էլ բանկերը զգուշությամբ էին վերաբերվում այդ վարկին՝ իրենց ակտիվների շատ քիչ մասն էին հատկացնում, իսկ հատկացնելու դեպքում էլ շատ խիստ պայմաններ էին սահմանում: Երկու տարի առաջ Հայաստանի բանկերը հիփոթեքային վարկերն առաջարկում էին տարեկան 17-18%, 45-50% կանխավճարով եւ ընդամենը 5-7 տարի ժամկետով: Այս տարի այդ պայմանները մեղմացել եւ հասել են 12-14%, մինչեւ 30% կանխավճարի եւ մինչեւ 10 տարի մարման ժամկետի: Մեկ տարի առաջ Հայաստանի բոլոր բանկերի տրամադրած հիփոթեքային վարկի ընդհանուր գումարը չէր անցնում 25 մլն դոլարի սահմանը, եւ այդ գումարով բնակարան էին ձեռք բերել մոտ 1300 վարկառուներ: 2006թ. տարեվերջի տվյալներով՝ այդ թիվը հասել է 60 մլն դոլարի, որով տնավորվել է մոտ 2000 ընտանիք: Ճիշտ է, 2007-ին պայմանների նման կտրուկ մեղմացում չի լինի, սակայն տարեկան տոկոսադրույքի որոշ չափի նվազում կամ մարման ժամկետի երկարաձգում կսպասվի: Դա էլ, իր հերթին, կնպաստի, որ հիփոթեքային շուկան փոքր-ինչ աշխուժանա: Իսկ բնակարանային խնդիրներին քաջածանոթները կանխատեսում են, որ առաջիկա 2-3 տարիների ընթացքում Հայաստանում մոտ 300 մլրդ դրամի հիփոթեքային վարկի ռեալ պահանջարկ կառաջանա:
«Կան որոշիչ գործոններ, որոնք շարժիչ ուժ են լինելու այդ պահանջարկի համար,- ասում է Հայաստանի Հիփոթեքային շուկայի մասնակիցների միության գործադիր տնօրեն Վարդան Պետրոսյանը: -Առաջինն այն է, որ արդեն 20 տարի է, ինչ կանգ է առել բնակֆոնդի վերարտադրությունը: Երկրորդ՝ դեմոգրաֆիական խնդիրն այն է, որ երիտասարդ ընտանիքներ են ձեւավորվում, որոնց մեծ մասն իր բնակարանի խնդիրը պետք է լուծի հիփոթեքային վարկի միջոցով: Հաջորդը սպեկուլյատիվ գործոնն է՝ այսինքն, մարդը բնակարանի խնդիր չունի, բայց հիփոթեքով նոր բնակարան է գնում, իսկ հինը վաճառում է եւ գումարն իր կարիքների համար է օգտագործում»:
Պարզ է, որ այդ 300 մլրդ դրամի պահանջարկը ձեւավորելու են հիմնականում առաջին երկու գործոնները: Եվ պարզ է, որ հիփոթեքային շուկան ավելի կաշխուժանա, եթե նորակառույց բնակարաններն ավելի մատչելի լինեն՝ «էլիտարից» իջնեն սովորականի մակարդակին: Մանավանդ, որ երկրորդի պահանջարկն անհամեմատ ավելի մեծ է: Մեզանում բնակարանները դեռ կառուցում են Երեւանի կենտրոնում եւ «էլիտար» անվան տակ, սակայն մի քանի տարի հետո այդ կառուցապատումը կտեղափոխվի դեպի այլ համայնքներ եւ նույնիսկ՝ ծայրամասեր: «Էլիտար» պահանջարկը, կարելի է ասել, արդեն բավարարված է, եւ կառուցապատողներն անցնելու են սովորական շենքերի կառուցմանը, ավելի էժան կլինեն հատկապես այն պատճառով, որ կենտրոնում չեն: Այս դեպքում արդեն մեր անտուն քաղաքացիների մեծ մասը կկարողանա բնակարան գնել: Դրան զուգահեռ` կավելանա նաեւ հիփոթեքային վարկերի պահանջարկը: Սպասվում է, որ դրան զուգահեռ կմեղմանան նաեւ հիփոթեքային վարկերի պայմանները: Իհարկե, այդ սպասումը որոշակի հիմքեր ունի: Առաջինն այն է, որ բանկերի համար հիփոթեքային վարկերի տրամադրումը դարձել է համեմատաբար ցածր ռիսկային: Նախ՝ որոշ չափով բարելավվել է ոլորտի իրավական դաշտը: Այստեղ արդեն դեր է խաղացել պետության միջամտության գործոնը: Օրինակ, 1-2 տարի առաջ բանկերն իրավունք չունեին չմարվող վարկի դիմաց բռնագանձել գրավ դրած բնակարանը: Դա արվում էր հիմնականում դատարանների միջոցով, որոնք շատ դեպքերում ձգձգում էին գործը: Հիմա արդեն բանկերը բռնագանձում իրականացնելու իրավունք ունեն, եթե այդ մասին պայմանագրում նշել են: Իսկ եթե գործը դատարան է հասնում, ապա բանկերի համար ավելի հեշտ ընթացք է ունենում, քան նախկինում էր: Ռիսկայնության գործոնի նվազեցման պայման է նաեւ ապահովագրական շուկայի կայացումը: Եթե վարկառուն իր գնած բնակարանը ապահովագրում է, դրան զուգահեռ ապահովագրում է նաեւ իր կյանքն ու առողջությունը, ապա նա փոքրացնում է բանկերի՝ վարկ տալու ռիսկը: Օրինակ, հիփոթեքային վարկի մեծ պորտֆել ունեցող «Էյչ-Էս-Բի-Սի» բանկը կյանքի եւ առողջության ապահովագրման դեպքում 1% իջեցնում է տարեկան տոկոսադրույքը: Եվ այսպես շարունակ:
Առաջիկայում հիփոթեքային վարկավորման շուկայի աշխուժացմանը նպաստելու է նաեւ վարկավորման երկրորդական շուկայի աշխուժացումը: Այսինքն` բանկերը հիփոթեքային վարկեր տրամադրելու համար դոնոր կազմակերպություններից գումարներ են ներգրավում: Օրինակ՝ հայտնի գերմանական KFW բանկը հիփոթեքային վարկ տալու համար 12 մլն եվրո է հատկացնելու: «Հայէկոնոմբանկն» այդ նպատակով 2 մլն դոլարի պայմանագիր կնքել է «Եվրոբանկի» հետ, 1 մլն դոլարի էլ՝ Միջազգային ֆինանսական կորպորացիայի հետ: Հայաստանի բանկերի՝ վերաֆինանսավորող գտնելու ցանկությունն արդեն ապացուցում է, որ հիփոթեքային վարկ տալը նրանց համար դարձել է պակաս ռիսկային եւ առավել գրավիչ: Կարելի է նույնիսկ պնդել, որ հիփոթեքային շուկան բանկային համակարգում համեմատաբար ավելի շատ է կայացել, քան կառուցապատման կամ ապահովագրման դաշտում: Մեր կառուցապատողներն իրենց «կենտրոնամետ» եւ գերշահույթ ստանալու ցանկություններով այդ շուկային ավելի արագ զարգանալու հնարավորություն չեն տալիս: Իսկ հիփոթեքային շուկայի արագ կայանալուն ամենաշատը զսպում է Հայաստանի աղքատ լինելը, որ հիփոթեքային վարկն իրացնող միջին խավը դեռ չի ձեւավորվել: Հարուստներն առանց վարկի էլ բնակարան գնում են, իսկ աղքատները վարկ վերցնելու հնարավորություն չունեն: