Վերջին մի քանի տարիներին, հատկապես, երբ Հայաստանում կտրուկ սկսեցին աճել անշարժ գույքի գները, հասարակությունը սկսեց մեծապես հետաքրքրվել հիփոթեքային վարկավորմամբ: Բնականաբար, այս գործիքի նկատմամբ վարկատու կազմակերպությունները նույնպես չէին կարող անտարբեր լինել: Սակայն հիփոթեքային շուկայում այսօր առկա են մի շարք խնդիրներ, որոնք սահմանափակում են հիփոթեքի գրավչությունը` վարկատուների, եւ մատչելիությունը` վարկառուների համար:
Երբ որեւէ պրոդուկտի նկատմամբ հետաքրքրությունն աճում է եւ դառնում է մասսայական, անհրաժեշտություն է առաջանում ստեղծել մի սուբյեկտ, որը կձեւավորի եւ կներկայացնի հետաքրքրված կողմերի ձայնը, ինչպես նաեւ` կպաշտպանի այդ կողմերի շահերը:
2006թ. մարտ ամսին ստեղծվեց Հայաստանի հիփոթեքային շուկայի մասնակիցների միությունը (Միություն), որին այսօր անդամակցում են 8 առեւտրային բանկեր, 3 վարկային կազմակերպություններ, 4 անշարժ գույքի գործակալություններ եւ 4 ապահովագրական ընկերություններ: Միության գործադիր տնօրեն Վարդան Պետրոսյանը համոզմունք է հայտնում, որ առաջիկայում Միության նկատմամբ ուշադրությունն աճելու է: «Միությունում ներկայացված են այն կազմակերպությունները, որոնք հիփոթեքի նկատմամբ ունեն ռազմավարական հետաքրքրություն, եւ նրանց համար պարզ է, թե ինչ է պետք ակնկալել Միությունից: Միությունը պետք է միջոց լինի շահագրգիռ կազմակերպությունների համար` համատեղ մասնակցելու այս ոլորտի հիմնարար գործընթացներին եւ ունենալու դերակատարություն, մանավանդ, երբ դրա համար արգելքներ չկան: Եվ ես համոզված եմ, որ այս սկզբունքը բխում է շուկայի շահերից»,- ասում է Վ. Պետրոսյանը:
Միության հիմնադրման հիմնական նպատակը հիփոթեքային շուկայի բնականոն գործունեության եւ զարգացման պայմանների ստեղծումն է, ոլորտի գործընթացներում շահագրգիռ կողմերի մասնակցության եւ դերակատարության ապահովումը: Միությունը ֆինանսավորվում է անդամավճարների հաշվին, սակայն կարող է նաեւ վճարովի ծառայություններ մատուցել, դրամաշնորհներ ստանալ, պարբերականներ թողարկել: Սկզբնական փուլում Միությունն առաջնահերթություն է տվել հիփոթեքային շուկայի մասնակիցների համար «միասնական խաղի կանոնների» սահմանմանն ու ստանդարտների ներդրմանը: Վ. Պետրոսյանի խոսքերով, այս ուղղությամբ վերջին ամիսներին կարեւոր քայլեր են արվել: Քննարկումների արդյունքում Հայաստանում հիփոթեքային վարկավորման որակի նվազագույն ստանդարտների (ՀՈՆՍ) փաստաթղթի մեջ ամփոփվել է շուկայի մասնակիցների հավասարակշռված դիրքորոշումը: Միասնական ստանդարտները Միության տնօրենը կարեւորում է նրանով, որ դրանք պետք է ապահովեն հիփոթեքի գրավչությունը (ցածր ռիսկը) եւ լայն մատչելիությունը տեւական հեռանկարում` այսօրվանից նախադրյալներ ստեղծելով հիփոթեքի երկրորդային շուկայի (հիփոթեքային ածանցյալ գործիքներ, հիփոթեքով ապահովված արժեթղթեր եւ այլն) ձեւավորման համար: «Մի կողմից, առաջնային շուկայում հիփոթեքը քիչ գրավիչ է վարկատու կազմակերպությունների համար, քանի որ չկան երկարաժամկետ ռեսուրսներ: Չկա հիփոթեքի երկրորդային շուկա, որն ուղղակի ռեսուրսների ներգրավման աղբյուր կհանդիսանար: Մյուս կողմից, երկրորդային շուկան պահանջում է առաջնայինում որակյալ հիփոթեքային ակտիվների որոշակի կրիտիկական զանգվածի ձեւավորում: Այսինքն, ստացվում է փակ շղթա, որի «լուծումն» անհնար է առանց միասնական ստանդարտների ներդրման»,- ասում է Վ. Պետրոսյանը:
Նրա խոսքերով, քննարկումների ժամանակ շուկայի մասնակիցների միջեւ որոշ հարցերի շուրջ տարաձայնություններ լինում են, սակայն ընդհանուր շահը մնում է դոմինանտ. հիմնական խնդիրների շուրջ նրանք համակարծիք են: Հետաքրքիր է, որ սկզբունքային տարակարծություններ չկան նաեւ տարբեր տիպի կազմակերպությունների միջեւ:
Մինչ հիփոթեքային շուկայի մասնակիցները ցանկանում են այս գործիքն իրենց համար դարձնել առավել գրավիչ, բնակչությունը մտածում է մատչելի հիփոթեքային վարկի միջոցով բնակարան գնելու մասին: Հիփոթեքի մատչելիությունը պայմանավորված է մի քանի գործոններով, որոնցից մեկը տոկոսադրույքն է: Վերջին տարիներին այն նվազել է, բայց ոչ այնքան զգալիորեն: Ըստ Վ. Պետրոսյանի, բոլոր հիմքերը կան ենթադրելու, որ այդ միտումը շարունակվելու է` համակարգում ռեսուրսների ինքնարժեքի նվազմանը եւ մրցակցության աճին զուգահեռ: «Ժամկետների աճի հարցում, ինչն այսօր վարկառուի համար մատչելիության առավել էական եւ շոշափելի գործոն է, պետք է ակնկալել մոտալուտ տեղաշարժեր: Եթե մինչեւ հիմա հիփոթեքը տրամադրվում էր 5-7 տարի ժամկետով, ապա առաջիկայում խոսքը կարող է գնալ 10-15 տարվա մասին: Մատչելիության այլ գործոններ են անշարժ գույքի գները եւ տնային տնտեսությունների եկամուտները: Երկուսն էլ աճում են, բայց առաջինի աճի տեմպն առաջանցիկ է: Սա հիփոթեքի մատչելիության համար բացասական գործոն է»,- ասում է Միության տնօրենը: Նա նշում է եւս մեկ լուրջ խնդիր` կապված հիփոթեքի եւ անշարժ գույքի շուկաների սերտ փոխազդեցության հետ, որի հետ, անխուսափելիորեն, պետք է հաշվի նստել:
Վ. Պետրոսյանի հավաստմամբ, այսօր հիփոթեքի նկատմամբ գնահատվող վճարունակ պահանջարկը նույնիսկ իր կարգով է գերազանցում իրացված ծավալներին: Որեւէ այլ վարկային գործիքի դաշտում նման մեծ ճեղքվածք գոյություն չունի: Վ. Պետրոսյանը գտնում է, որ հիփոթեքի նկատմամբ այսպիսի մեծ պահանջարկը բնական է եւ այն շարունակելու է աճել տնային տնտեսությունների եւ ընտանիքների կյանքում վարկի դերի աճին զուգահեռ: «Առաջիկա մի քանի տարիների ընթացքում հիփոթեքը լինելու է վարկատու կազմակերպությունների հաշվեկշիռներում առավելագույն աճ ապահովող գործիքներից մեկը: Դրանով հիփոթեքն արդիական է ֆինանսական շուկայում: Եվ եթե համեմատենք այլ ֆինանսական գործիքների հետ, պետք է ասենք, որ այս առումով հիփոթեքը մեծ ներուժ ունի»,- ասում է Միության տնօրենը:
KfW բանկը 6-ական մլն եվրոյի չափով վարկային երկու տրանշ է տրամադրելու հայաստանյան
վարկատուներին
Հիփոթեքի տեսակետից վարկատուի համար հիմնական խնդիրը երկարաժամկետ ռեսուրսներն են: Ըստ Վ. Պետրոսյանի, դրա հեռանկարային լուծումը հիփոթեքի երկրորդային շուկայի ձեւավորումն ու արտաքին ռեսուրսների ներգրավումն է: Հիփոթեքային շուկայի զարգացման նպատակով գերմանական KfW բանկն առաջիկա 2-3 տարիների ընթացքում 6-ական մլն եվրոյի չափով վարկային 2 տրանշ է տրամադրելու հայաստանյան վարկատուներին: Ոլորտի ծրագրերին մասնակցելու հետաքրքրություն են հայտնել նաեւ այլ դոնոր կազմակերպություններ` Միջազգային ֆինանսական կորպորացիան եւ Եվրոպական զարգացման եւ վերակառուցման բանկը: Առանձնակի ուշադրության են արժանի նաեւ որոշ մասնավոր, արտաքին կապիտալով վարկատուների ծրագրային նախաձեռնություններն այս շուկայում:
KfW բանկի ծրագրին մասնակցության մրցույթը հայտարարված է, ավարտվել է հայտերի ներկայացման ժամկետը, իսկ արդյունքները կհայտարարվեն սեպտեմբերի 2-րդ կեսին: Ակնկալվում է, որ 10 վարկատու կազմակերպություն կընտրվեն որպես այս ծրագրի շրջանակներում գործընկեր ֆինանսական հաստատություններ: Ընդ որում, նախօրոք հայտարարվել է, KfW-ի տրամադրած վարկի տոկոսադրույքները պետք է համադրելի լինեն ՀՀ բանկային համակարգում ներգրավվող միջոցների ինքնարժեքին: Այսինքն, KfW-ն արտոնյալ պայմաններով չի տրամադրում այս վարկը: Բայց, եթե հաշվի առնենք այդ ռեսուրսների համեմատաբար երկար ժամկետը, ապա կարելի է ասել, որ մատչելիության հարցում դրական տեղաշարժ կլինի:
Այսօր Հայաստանում բնակարան ձեռք բերելը մեծ խնդիր է հատկապես երիտասարդ ընտանիքների համար: Արդյո՞ք այս ուղղությամբ Միությունն ունի որոշակի ծրագրեր: «Այդպիսի խնդիր դեռեւս չի դրվել: Բայց հետագայում հնարավոր է այնպիսի լրացուցիչ գործիքների քննարկում, որոնք հնարավորություն կտան կայուն եկամուտներ ստացող երիտասարդ ընտանիքներին ցածր կանխավճարով օգտվել հիփոթեքից: Առավել ցածր կանխավճարով պրոդուկտների գծով որոշակի աշխատանքներ տարվելու են»,- վստահեցնում է Վ. Պետրոսյանը:
Հիփոթեքային շուկայի եւ գործիքների զարգացումն, ըստ միության տնօրենի, խոստանում է բեկումնային լինել ֆինանսական համակարգի համար։ «Ձեւավորվելու են միջնորդության խորացման նոր ուղիներ»,- նշում է նա` նկատելով, որ հիփոթեքը` որպես անմիջական ներդրում տնային տնտեսություններում եւ ընտանիքների բարեկեցության մեջ, էապես կնպաստի նաեւ ֆինանսական համակարգի նկատմամբ բնակչության վստահության աճին: