Երեւանում բնակարան ձեռք բերելը գնալով դժվարանում է: Բոլորիս համար էլ պարզ է, որ դա կապված է երկու հիմնական խնդիրների հետ. նախ՝ վերջին մի քանի տարիներին անշարժ գույքի գները մայրաքաղաքում կտրուկ բարձրացել են, եւ երկրորդ՝ եթե նույնիսկ անշարժ գույքը չթանկանար, միեւնույն է, Հայաստանի բնակչության գերակշիռ մեծամասնության եկամուտները բնակարան գնելուն չեն բավարարում:
Այնպես որ, բնակչության այդ գերակշիռ մասը 4-5 տարի առաջ էլ չէր կարող բնակարան գնել, այս տարի էլ չի կարողանա: Իսկ Հայաստանում բնակարան գնելու հիմնական պայմանն այն է, որ գնորդը պետք է գումարը միանգամից ունենա: Իսկ ողջ քաղաքակիրթ աշխարհում ընդունված է եւ լայնորեն կիրառվում է հիփոթեքային վարկերի միջոցով բնակարան գնելու տարբերակը: 2003թ. կեսերից ՀՀ առեւտրային բանկերն էլ սկսել են հիփոթեքային վարկեր տրամադրել, սակայն շատ բարձր տոկոսադրույքով ու կանխավճարով եւ շատ կարճ ժամկետով: Սկզբնական շրջանում այդ տիպի վարկը տրվում էր 18-23 տոկոսով, 30-50 տոկոս կանխավճարով եւ ընդամենը 5-7 տարի մարման ժամկետով: Այսօր այս պայմանները շատ չեն փոխվել. տոկոսադրույքն իջել է մինչեւ 12-15, իսկ մի քանի բանկեր եւ ընդամենը մի քանի շաբաթ առաջ մարման ժամկետը երկարացրել են մինչեւ 10 տարի: Պարզ է, որ այս պայմաններով բնակարան գնել ցանկացողը հիփոթեքային վարկ չի վերցնի: Իսկ զարգացած երկրներում այս տիպի վարկերը տրվում են 4-5 տոկոսով եւ 30-40 տարի մարման ժամկետով: Այսօր մեր բանկերից հիփոթեքային վարկ կարող են վերցնել, ասենք, 4 անդամ ունեցող այն ընտանիքները, որոնք ամսական գոնե 1000 դոլար եկամուտ են ապահովում:
Մեր ուսումնասիրությունները ցույց տվեցին, որ այս երեք տարիների ընթացքում բոլոր բանկերի տրամադրած հիփոթեքային վարկը չի գերազանցում 25 մլն դոլարը: Ավելացնենք, որ ամբողջ աշխարհում ընդունված է, որ հիփոթեքային վարկը տրամադրվում է միայն բնակարան գնելու, վերանորոգելու կամ կառուցելու համար: Սակայն մեր երկրում բանկային համակարգը դեռ այն մակարդակին չի հասել, որ վարկերի տեսակների խիստ տարբերակում դնի: Այսինքն, հնարավոր է, որ «Հիփոթեքային վարկի» տակ տրամադրած լինեն սպառողական կամ առեւտրային վարկեր: Եվ կարծիք կա, որ այս գումարի մոտ 30 տոկոսը «հիփոթեքային» նպատակներով չի օգտագործվել: Այս դեպքում կստացվի, որ հիփոթեքային շուկային է ուղղվել ընդամենը 15-18 մլն դոլար: «Կոնվերս» բանկը հիփոթեքային վարկ է սկսել տալ անցած տարվանից եւ բավարարել է 60 վարկառուի բնակարան գնելու առաջարկը՝ ընդհանուր մոտ 750.000 դոլարի սահմաններում: Մեկ վարկի չափը տատանվում է 15.000-80.000 դոլարի սահմաններում: «Հայէկոնոմբանկը» տրամադրում է նաեւ «փոքր տրամաչափի» վարկեր՝ մինչեւ 10.000 դոլար եւ ունի մոտ 600 վարկառու 4,3 մլն դոլար ընդհանուր գումարով: «HSBC» բանկն արդեն տրամադրում է 10 տոկոսանոց հիփոթեքային վարկեր, բայց խիստ սահմանափակ պայմաններով: Բանկից չտեղեկացրին, թե վարկային քանի առաջարկ են բավարարել, բայց ոլորտի մասնագետները հավատացնում են, որ այս բանկն ունի հիփոթեքային վարկի ամենամեծ պորտֆելը՝ մոտ 50 տոկոսը: Կոպիտ հաշվարկներով` կարելի է ասել, որ այս երեք տարիների ընթացքում հիփոթեքային վարկերի միջոցով տնավորվել է ՀՀ մոտ 1300 քաղաքացի: Մինչդեռ Կադաստրի պետական կոմիտեի տվյալներով` Երեւանում միայն 2005թ. կատարվել է անշարժ գույքի 14.100 գործարք: Այս երկու թվերի համեմատությունից կարելի է պատկերացում կազմել, թե Հայաստանում ինչքան ցածր մակարդակի վրա է գտնվում հիփոթեքային շուկան:
Ամբողջ աշխարհում ընդունված է, որ հիփոթեքային վարկով բնակարան են ձեռք բերում միջին խավի ներկայացուցիչները: Այստեղից էլ կարելի է բանաձեւ կազմել՝ հիփոթեքային վարկի շուկան զարգանում է այն երկրներում, որտեղ զարգացած է միջին խավը: Հարուստները բնակարան գնելու համար տոկոսով վարկ չեն վերցնի, այլ կվճարեն միանգամից, իսկ աղքատներն էլ ի վիճակի չեն այդ տոկոսը վճարել: Այս բանաձեւից եւ վերը նշված թվերից էլ կարող ենք եզրակացնել, որ Հայաստանում միջին խավ չկա:
Ինչո՞ւ Հայաստանի առեւտրային բանկերը ցածր տոկոսով եւ մարման երկար ժամկետով հիփոթեքային վարկեր չեն տալիս: Այս հարցին մեր բոլոր բանկիրներն ունեն մեկ պատասխան ՝ «Որովհետեւ մենք չունենք երկար եւ էժան գումարներ»: Ինչ-որ տեղ ընդունելի է այս պատճառաբանությունը: Բայց ոչ հրապարակման համար նրանք հայտարարում են, թե «եթե 15 տոկոսով խնդրում են, ապա ինչո՞ւ ավելի ցածր տոկոսներով տանք»: Մանավանդ, որ նրանց գումարները սահմանափակ են: Այստեղ արդեն պետք է իր կարգավորիչ դերը կատարի պետությունը: Ռուսաստանի կառավարությունը նորաստեղծ ընտանիքներին բնակարան գնելու համար կանխավճարի գումար է տալիս, այսինքն սուբսիդավորում են իր քաղաքացիներին: «Սա տարբերակներից մեկն է, բայց ես չեմ կարծում, որ սուբսիդավորելը հիփոթեքային շուկան զարգացնելու համար լավ տարբերակ է,- ասում է գերմանական KFW բանկի հայաստանյան ներկայացուցիչ Կարապետ Գեւորգյանը: -Պետությունը հիփոթեքային շուկան զարգացնելու համար կարող է ուրիշ միջոցներ գտնել, օրինակ, այդ ոլորտը մի քանի տարով ազատել շահութահարկ վճարելուց: Կարելի է նաեւ այլ ձեւեր գտնել»:
Իսկ Լատվիան իր բանկերին միջոցներ է տրամադրում, որպեսզի դրանք հիփոթեքային վարկերը ցածր տոկոսով տան: Ցանկության դեպքում միջոցներ հնարավոր է գտնել: Մանավանդ, որ մեր բարձրագույն իշխանությունները բանկիրների հետ հանդիպելուց անընդհատ խոսում են այդ ոլորտը զարգացնելու մասին:
Ոլորտի մասնագետների բնորոշմամբ` առկա պահանջարկը բավարարելու համար 150-200 մլն դոլար է անհրաժեշտ: Թվում է, թե սա այնքան էլ մեծ գումար չէ հիփոթեքային վարկ տրամադրող մեր բոլոր բանկերի համար: Յուրաքանչյուրին բաժին կհասնի մոտ 15.000 մլն դոլար: Բայց եթե առեւտրային վարկերը 18-22 տոկոսով էլ պահանջարկ ունեն, ապա դժվար թե հիփոթեքի համար ավելի ցածր տոկոսով ու մեծ գումարներ տրամադրեն: Մեր գործարարները կամ բանկիրները հակված են ոչ թե ցածր տոկոսներով եւ երկար ժամկետով շահույթ ստանալ, այլ միանգամից եւ մեկին՝ մեկ: Այստեղ, իրոք, պետության կարգավորիչ դերը խիստ անհրաժեշտ է: Մանավանդ, կարծիք կա, թե մեր բանկերից շատերը ստեղծվել են մի խումբ մարդկանց գումարները շրջանառելու համար: Այս տարի KFW բանկը ՀՀ բանկերին կտրամադրի 12 մլն եվրո կամ մոտ 15 մլն դոլար, որպեսզի վարկավորեն հիփոթեքային շուկան: Այս գումարը մինչեւ այժմ հիփոթեքային վարկ տրամադրած գումարի կեսից ավելին է կազմում, եւ կանխատեսում կա, որ բավականին կաշխուժացնի այս ոլորտը: Բայց այս գումարը կազմում է առկա պահանջարկի ընդամենը 10 տոկոսը: