Շինարարության ծավալների եւ կառուցվող էլիտար շենքերի քանակի աճին զուգընթաց` աստիճանաբար կարեւորվում է նաեւ հիպոթեքային շուկայի զարգացումը։ Գաղտնիք չէ, որ բնակչության մեծամասնության համար անգամ ապառիկ կարգով տուն ձեռք բերելը վարդագույն երազ է։ Այս ոլորտի ներկա վիճակի, խնդիրների եւ հեռանկարների մասին զրուցեցինք «Յունիբանկի» Վարչության նախագահ Վարդան Աթայանի հետ։
– Վերջերս հիպոթեքային շուկայի շուրջ առաջացած ակտիվությունն ինչո՞վ է պայմանավորված։ Ոմանք այդ ակտիվությունը բացատրում են Երեւանի կենտրոնում կառուցվող էլիտար շենքերի եւ դրանց իրացման հետ կապված հնարավոր խնդիրների հետ։
– Այո, այս ոլորտում աշխուժացում է նկատվում եւ դա շարունակվելու է։ Դրան նպաստող հիմնական պատճառներից են տարեցտարի ավելի մեծացող տնտեսական աճը, ինչպես նաեւ հանրապետություն կատարվող դրամական փոխանցումների մեծ ծավալները: Այդ ներհոսած գումարները բնակչությունը ծախսում է տարբեր բարիքներ, այդ թվում նաեւ` անշարժ գույք ձեռք բերելու համար: Մեր կանխատեսմամբ, այս տարի Հայաստանի հիպոթեքային շուկայում կտրուկ փոփոխություններ են տեղի ունենալու ինչպես այդ վարկերի մարման ժամկետների մեծացման, այնպես էլ` դրանց տարեկան տոկոսադրույքների նվազման առումով: Մեր բանկն այդ ուղղությամբ որոշ քայլեր արդեն կատարել է. հիպոթեքային վարկերի մարման ժամկետները երկարացվել են մինչեւ 10 տարի, իսկ տոկոսադրույքները` իջեցվել: Նման փոփոխություններ են արել նաեւ մյուս բանկերը, իսկ դա նշանակում է, որ մրցակցությունը սրվում է, ինչը կնպաստի հիպոթեքային վարկավորման պայմանների էլ ավելի բարելավմանը: Այսօր մենք հիպոթեքային վարկավորում ենք իրականացնում 16 տոկոսով, սակայն հնարավոր է, որ մոտ ապագայում այն իջեցվի մինչեւ 14 տոկոսի: Իսկ հաշվի առնելով այն, որ հայաստանյան բանկերն իրենց անհրաժեշտ դրամական ռեսուրսները ներգրավում են 8-9 տոկոսով, ապա վարկերի այդ տոկոսադրույքները բարձր չեն:
– Վերջերս տեղի ունեցավ «Հայաստանի հիփոթեքային շուկայի մասնակիցների միության» հիմնադիր ժողովը: Ի՞նչ խնդիրներ է այն լուծելու։
– Նորաստեղծ այդ միությունն առաջիկայում շատ անելիքներ ունի: Դրանցից գլխավորը միասնական ստանդարտների մշակումն ու ներդնումն է, ինչն անհրաժեշտ է հիպոթեքային երկրորդային շուկայի կայացման համար։ Ներկայումս «Յունիբանկ»-ի հիպոթեքային վարկային պորտֆելը ՀՀ բանկային համակարգում իր ծավալներով «HSBC Հայաստան» բանկից հետո երկրորդ տեղն է զբաղեցնում եւ կազմում է մոտ 4 մլն դոլար: Վարկառուների թիվը մեզ մոտ 400 է: Հարկ է նշել, որ մեր բանկը հանրապետությունում գրեթե միակն է, որը հիպոթեքային վարկավորում է իրականացնում նաեւ մարզերում, մասնավորապես, Գյումրիում, Վանաձորում, Ծաղկաձորում: Այդ գործընթացը կարեւոր է նրանով, որ շրջանի բնակիչը սկսում է գիտակցել, որ ինքը կապիտալ ունի՝ բնակարանի տեսքով։ Ընդհանրապես, հիպոթեքային վարկավորումը շատ կարեւոր հոգեբանական գործոն է եւ տնտեսության զարգացման ուղղակի պայմաններից մեկն է: Արտերկրում գրեթե ամեն ինչ վարկով է արվում` լինի դա բնակարանի, մեքենայի ձեռք բերում, թե ուսում: Դրա արդյունքում վարկառուն պատասխանատվություն է կրում բանկի առջեւ իր գույքով եւ այն չկորցնելու համար ջանում է ամեն կերպ կատարել իր ստանձնած պարտավորությունը: Իսկ արտադրողականության բարձրացումն, իր հերթին, խթանում է ընդհանուր տնտեսական աճը: Կարծում եմ՝ այս տարի մեզ կհաջողվի եռապատկել հիպոթեքային վարկավորման ծավալները` հասցնելով այն 10-12 մլն դոլարի։
– Որպես հիպոթեքային շուկայի զարգացման կարեւոր խոչընդոտ նշվում է նաեւ երկարաժամկետ ավանդների փոքր ծավալը։ Բանկերը երկար ժամանակով ռեսուրսներ չեն կարողանում ներգրավել, որպեսզի դրանք հետագայում ուղղեն վարկավորմանը։ Սրա մասին ի՞նչ կասեք։
– Ասեմ, որ սկզբից մենք նույնպես այդպիսի մտավախություն ունեինք։ Սակայն փորձը ցույց տվեց, որ վարկերի ծավալների աճի հետ զուգահեռ` աճում են նաեւ ավանդների ծավալները: Այսպես. այն մարդիկ, ովքեր հիպոթեքային վարկավորման գործընթացի ժամանակ իրենց անշարժ գույքը վաճառում են բանկի միջոցով, այդ գումարը հենց բանկում էլ որպես ավանդ են ձեւակերպում: Բանկի համար դա շատ կարեւոր գործոն է. խնայողություններն ավելանում են, եւ մենք կարողանում ենք ավելի շատ վարկեր տալ։ Այսօր մենք ռեսուրսների պակասի խնդիր չունենք, ճիշտ հակառակը` ներկայումս ՀՀ բանկերն ավելցուկ իրացվելիության խնդիր ունեն. միջոցները կան, սակայն դրանք տեղաբաշխելու տեղերը սահմանափակ են: Կարծում եմ` դա կհանգեցնի նրան, որ բանկերը վերջապես կսկսեն ակտիվ գործունեություն ծավալել ոչ միայն մայրաքաղաքում, այլեւ հանրապետության այլ քաղաքներում եւ գյուղերում:
– KfW գերմանական բանկի վարկային ծրագիրն ի՞նչ արդյունքներ կտա։
– Ինչպես KfW բանկը, այնպես էլ IFC-ն մեծ հետաքրքրություն են ցուցաբերում Հայաստանի հիպոթեքային շուկայի զարգացման նկատմամբ։ «Յունիբանկ»-ը նախատեսում է մասնակցել այդ երկու միջազգային կազմակերպությունների ծրագրերին: Ողջ աշխարհում բանկերը հիպոթեքային շուկան շատ գրավիչ ոլորտ են համարում, քանի որ անշարժ գույքի գներն անշեղորեն աճում են։ Վերջին տարիներին Հայաստանում էլ դրանք մի քանի անգամ ավելացել են։
– Իսկ հիպոթեքային շուկայի զարգացումն ինչ-որ չափով չի՞ նպաստի անշարժ գույքի թանկացմանը։
– Իհարկե, դա նպաստում է գների աճին, սակայն մյուս կողմից էլ` կարգավորիչ դեր է խաղում։ Անշարժ գույքի գների աճը նշանակում է բանկի հիպոթեքային վարկային պորտֆելի ապահովվածության բարձրացում։ Իսկ դա նպաստավոր գործոն է միջազգային կազմակերպություններից լրացուցիչ դրամական միջոցներ ստանալու եւ այդ պորտֆելն էլ ավելի մեծացնելու համար:
– Որքանո՞վ է ճիշտ, որ բազմահարկ շենքերի գերակշիռ մասը կառուցվում է Երեւանի կենտրոնում։
– Անշարժ գույքի գների աճի չափավոր լինելու համար անհրաժեշտ է, որպեսզի մի վայրում դրանց շինարարության կենտրոնացում չլինի: Այսինքն, պետք է կառուցել ոչ միայն մայրաքաղաքի կենտրոնում, այլեւ ծայրամասերում: Բնակչությանն անհրաժեշտ են նաեւ համեմատաբար ցածր գին ունեցող ապրելատեղեր: Օրինակ, մոտ 30 հազար դոլարի գին ունեցող բնակարան գնելու համար մենք կարող ենք հիպոթեքային վարկը տրամադրել անգամ առանց կանխավճարի: Հիպոթեքային վարկավորման շնորհիվ այդ բնակարանների ձեռքբերումը մատչելի է դառնում նաեւ միջինից ցածր եկամուտներ ունեցող մարդկանց համար։ Կայուն աշխատանք ունենալու դեպքում նա 10 տարում կարող է մարել իր վարկը։ Այդ է պատճառը, որ նման բնակարանների հանդեպ պահանջարկն ավելի մեծ է, քան Երեւանի կենտրոնում կառուցվող 200 հազար դոլար արժողությամբ բնակարաններինը: Մեր հաշվարկներով, հայաստանյան շուկան այժմ ունի 20-25 հազար բնակարանի պահանջարկ, իսկ KfW-ի բանկի գնահատականներով` հայաստանյան հիպոթեքային շուկայի պահանջարկը 2007-2008թթ.-ին կկազմի մոտ 150 մլն դոլար։ Համեմատության համար նշեմ, որ ներկայումս ՀՀ բանկերի հիպոթեքային վարկավորման պորտֆելը չի գերազանցում 20 մլն դոլարը։ Այսինքն, դեռեւս 7-8 անգամ աճելու տեղ ունենք։
– Իսկ ձեր վարկառուները բնակչության ո՞ր խավն են ներկայացնում՝ տոկոսային հարաբերությամբ ո՞ր մասն են բիզնեսմենները, մասնավոր ընկերություններում աշխատողները, պետծառայողները եւ այլք։
– Մեր վարկառուների մեծ մասը` մոտ 80 տոկոսը, միջին խավի ձեռներեցներն են: Կան նաեւ մասնավոր հատվածում ընդգրկված մասնագետներ, դրանք են` տնօրենները, մենեջերները, հաշվապահները եւ այլք: Պետական ծառայողները ցավոք շատ չեն` նրանց աշխատավարձը հիպոթեքային վարկը մարելու համար չի բավականացնում:
– Ի՞նչ չափանիշներով եք ընտրում վարկառուներին։
– Կան մի շարք չափանիշներ, որոնցից գլխավորը լավ վարկային պատմությունն ու բավարար եկամուտն են։ Ընդ որում, մենք որպես հիմք ենք ընդունում այն, որ ընտանիքի յուրաքանչյուր անդամ ամսական ծախսում է մոտ 100 դոլար։ Այդ ծախսերը գերազանցող ավելցուկային գումարից ելնելով էլ վարկ տրամադրելու վերաբերյալ որոշում ենք կայացնում։ Ընդունելի է համարվում ամսական 1000 դոլարի եկամուտը: Նշեմ նաեւ, որ եկամուտների գնահատումը Հայաստանում բավականին բարդ է` բնակչության եկամուտների մի զգալի մաս ստվերային է, եւ, մենք բանկում ստիպված ենք հաշվի առնել նաեւ այդ հանգամանքը: