Օրեր առաջ հայրենի հեռուստաալիքներից մի քանիսը ռեպորտաժներ էին ներկայացնում «Ռիելթոր 2011» ամենամյա մրցանակաբաշխության մասին։
Անվանումից արդեն կարող եք գլխի ընկնել, որ մրցանակաբաշխությանը մասնակցում էին հայաստանյան շուկայում գործող անշարժ գույքի գործակալությունները։ Ռեպորտաժի փաստն ինքնին զարմանալի չէր։ Զարմանալին դրանց ընթացքում հնչող գնահատականներն էին` Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի եւ ընդհանրապես Հայաստանի տնտեսության վերաբերյալ։
Եթե անշարժ գույքի շուկային քիչ թե շատ ծանոթ մարդիկ մինչ այդ մտահոգվում էին՝ տեսնելով, որ շուկան դեռեւս ճգնաժամի մեջ է, ապա հաղորդումից հետո նրանք կարող էին հանգիստ շունչ քաշել։ Պարզվեց` շուկան կայունանում է եւ ակտիվության նշաններ է ցույց տալիս։ Մասնակիցներից մեկն էլ փորձում էր հիմնավորել, թե ինչով է պայմանավորված շուկայի աշխուժացումը՝ դա պայմանավորելով տնտեսության ընդհանուր վիճակի բարելավմամբ։ Այսինքն՝ անշարժ գույքի գործակալությունները փորձում են ասել, որ տնտեսությունն աճում է, մարդկանց կենսամակարդակն ու եկամուտներն աճում են՝ բերելով նաեւ անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացում։
Այս ամենն այնքան հեռու է օբյեկտիվ իրականությունից, որ անգամ պաշտոնական վիճակագրության տվյալներով` դա կարելի է ապացուցել։ 2011թ. անշարժ գույքի գործարքների վիճակագրությունը դեռեւս չի ամփոփվել, սակայն Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի տվյալներով՝ հանրապետությունում եւ Երեւան քաղաքում նվազել են թե՛ առքուվաճառքի գործարքները, թե՛ բնակարանների գները։ Մասնավորապես, եթե 2010թ. առաջին 9 ամիսների ընթացքում կատարվել է անշարժ գույքի առքուվաճառքի 9344 գործարք, ապա այս տարվա հունվար-սեպտեմբերին գործարքների քանակը կազմել է ընդամենը 6817։ Անշարժ գույքի վերաբերյալ ամենաթարմ պաշտոնական հրապարակումը վերաբերում է նոյեմբերին։ Եվ ըստ այդ հրապարակման՝ Երեւան քաղաքում բազմաբնակարան շենքի 1քմ-ի միջին գինը նախորդ տարվա նոյեմբերի համեմատ նվազել է 2.6%-ով՝ 264.900 դրամից հասնելով 258.000 դրամի։ Հնարավո՞ր է, որ շուկան ակտիվանա, բայց պահանջարկն ու գները նվազեն։ Իհարկե` ոչ։
Նույն պաշտոնական վիճակագրությունը վկայում է, որ մարդիկ պարզապես չէին կարող մտածել անշարժ գույք ձեռք բերելու մասին, քանի որ սննդամթերքի եւ առաջին անհրաժեշտության այլ ապրանքների գներն ավելի արագ են աճել, քան եկամուտները։ Բնակչության մի ստված հատված այսօր գոյատեւման խնդիր է լուծում։ Ինչ վերաբերում է պետական ծրագրերին (օրինակ՝ մատչելի բնակարան երիտասարդների համար), ապա նման պայմաններում դրանք լիարժեք չեն կարող աշխատել։ Եթե ընտանիքը հազիվ կարող է հոգալ իր ծախսերը, ապա ինչպե՞ս կարող է մտնել «վարկի տակ» (թեկուզ 2-3 տոկոսային կետով ցածր) եւ լրացուցիչ վճարել ամսական 400-500 դոլար։
Այս ամենից հետո հարց է առաջանում՝ ինչո՞ւ են մեզ փորձում ապացուցել, որ անշարժ գույքի շուկան ակտիվանում է։ Կարծել, թե անշարժ գույքի գործակալություններն ու բրոքերներն իրավիճակը չեն պատկերացնում, սխալ կլինի։ Նրանք բոլորից լավ գիտեն, որ շուկայում խայտառակ վիճակ է, մասնավոր զրույցներում էլ խոստովանում են, որ մարդկանց ձեռքին գումար չկա տուն գնելու համար։ Սակայն այդ մասին հրապարակայնորեն խոսել չեն ուզում։ Պարզաբանենք, թե ինչու։ Անշարժ գույքի շուկան բավական զգայուն է եւ կարող է հեշտությամբ խուճապի մատնվել։ Վաղուց հայտնի այս ճշմարտությունը Հայաստանում հաստատեց անգամ պաշտոնական վիճակագրությունը՝ 2009թ. արձանագրելով երկնիշ անկում շինարարության ոլորտում, եւ շեշտակի անկում անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկի առումով։ Անշարժ գույքի գործակալներն ու կառուցապատողները սկսեցին բողոքել, հետո հասկացան, որ հրապարակային դժգոհությունը կարող է խուճապ առաջացնել եւ ավելի խորացնել ճգնաժամը։ Սկսեցին լռել, ավելին՝ սկսեցին համոզել, որ ճգնաժամի պիկն արդեն անցել ենք, գներն այլեւս չեն իջնի, եւ հիմա ամենահարմար պահն է անշարժ գույք ձեռք բերելու համար։ Սակայն արդեն ուշ էր. անշարժ գույքի շուկան այդպես էլ չվերադարձավ իր նախաճգնաժամային վիճակին։ Դրա մասին վկայում է նաեւ այն հանգամանքը, որ 2010 եւ 2011 թվականների ընթացքում անկումը շարունակվեց։
Նախկին փորձը լավ դաս եղավ։ Ինչպես ժողովուրդն է ասում՝ թեյից վառվածը թանն էլ է փչելով խմում։ Լուրջ գործակալություններում աշխատող մասնագետները, անշուշտ, հետեւում են միջազգային զարգացումներին եւ հստակ պատկերացնում են, թե ինչ խնդիրներ կարող է ստեղծել եվրոյի գոտու ճգնաժամը Հայաստանի տնտեսության եւ մասնավորապես` անշարժ գույքի շուկայի համար։ Եվ փորձում են հակաքայլեր, կանխարգելիչ գործողություններ կատարել՝ լավատեսական սպասումներ ձեւավորելու համար։ Սակայն փորձը ցույց է տվել, որ իրական ճգնաժամի դեպքում այդ քայլերն արդյունք չեն տալիս։ Միակ «արդյունքը» կլինի այն, որ մի քանի միամիտ մարդիկ` հավատալով, որ շուտով անշարժ գույքը թանկանալու է, շտապ բնակարաններ գնեն։
Մրցանակաբաշխության ժամանակ շեշտվեց նաեւ, որ անշարժ գույքի գործակալները համատեղելու են իրենց ուժերը՝ ստեղծելով մեկ միասնական համակարգ։ Այսինքն՝ ոչ թե պայքարելու են մեկը մյուսի դեմ («կլիենտ փախցնելով»), այլ գործելու են համաձայնեցված եւ ընդունելի խաղի կանոններով։ Դե, դա իրենց գործն է. որոշել են` թող անեն։ Դա հասկանալի է. բացի տնտեսական վիճակից, բրոքերների գործերը վատացել են նաեւ մեկ այլ պատճառով։ Ինտերնետի զարգացմանը զուգահեռ` կտրուկ ընկել է պահանջարկը նրանց ծառայությունների նկատմամբ։ Վաճառողներն անմիջապես իրենք են տեղադրում իրենց հայտարարություններն ինտերնետային որոշ կայքերում եւ չեն մոռանում շեշտել՝ «առանց միջնորդի»։ Գնորդներն էլ կապվում են անմիջապես վաճառողների հետ։ Անգամ ավանդական «Գինդ» թերթի կարեւորությունն է նվազել։ Այս պարագայում միջնորդների գործը դառնում է լրիվ ավելորդ։ Ոչ ոք չի ցանկանում գործին երրորդ մարդ խառնել, առավել եւս՝ դրա համար վճարել հավելյալ 1000- 2000 դոլար։
Ինչեւէ, վերադառնալով անշարժ գույքի շուկային եւ դրա հեռանկարներին՝ նշենք, որ այդտեղ էական դեր են խաղալու մի քանի գործոններ` տնտեսական թույլ եւ անհավասարաչափ աճը, աղքատության մակարդակի բարձրացումը, եկամուտների բեւեռացումը, գնաճը, արտագաղթը, համաշխարհային ճգնաժամի երկրորդ ալիքի ռիսկի ձեւավորած սպասումներն ու խորհրդարանական ընտրությունների հետ կապված անորոշությունը։ Այս ամենին գումարենք այն, որ անշարժ գույքի շուկայի վրա շատ բացասաբար են ազդել նաեւ հաճախակի դարձած խարդախության դեպքերը։ Օրինակ՝ մեծ հնչեղություն ստացած «Նորաշեն 2007» կոոպերատիվի գործը, երբ նույն բնակարանը վաճառվել էր մի քանի հոգու, էապես թուլացրել է պոտենցիալ գնորդների վստահությունը կառուցապատողների նկատմամբ։ Ընդ որում, այդ դեպքը եզակի չէր։ Արդյունքում, եթե նախկինում 10 գնորդից 5-ը կարող էին համաձայնել կանխավճար տալ կիսակառույց շենքում բնակարան ունենալու համար, ապա այսօր նման ռիսկի չեն գնա անգամ 10-ից երկուսը։
Այս գործոնները 2012թ. միանշանակ ազդելու են անշարժ գույքի շուկայի եւ շինարարության ոլորտի վրա։ Ազդելու են, ցավոք սրտի, բացասաբար։ Սակայն դրա դեմ պետք է քայլեր ձեռնարկեն ոչ թե անշարժ գույքի գործակալությունները, այլ իշխանությունը։ Ոչ թե ապահովելով էժան վարկեր, այլ պայմաններ ստեղծելով, որ մարդիկ կարողանան ապրել եւ այդ վարկերը մարել։ Եվ ամենակարեւորը՝ այնպիսի մթնոլորտ ստեղծելով, որ մարդիկ ու հատկապես երիտասարդներն իրենց ապագան կապեն Հայաստանի հետ։ Միայն վիճակագրությամբ ու լավատեսական ռեպորտաժներով ոչ անշարժ գույքի շուկան կաշխուժանա, ոչ էլ բրոքերների գործը կլավանա։