2009 թվականին, երբ համաշխարհային տնտեսական ճգնաժամի հետեւանքները սկսեցին դրսեւորվել նաեւ Հայաստանում, անշարժ գույքի թեման դարձավ տնտեսական վերլուծությունների հիթը։
Պատճառն այն էր, որ այս շուկան ֆինանսատնտեսական ճգնաժամի ազդեցության գլխավոր ինդիկատորն էր եւ ամենից զգայունը տնտեսական վայրիվերումների ժամանակ։ Ինչպես ճգնաժամից տուժած մյուս երկրներում, մեզ մոտ նույնպես անշարժ գույքի շուկան ճգնաժամին արձագանքեց գնանկումով եւ շուկայում կատարվող գործարքների քանակով։
2009թ. անշարժ գույքի շուկայի պասիվացման մասին խոսում էին ոչ միայն դրա մասնակիցները, այլեւ պետական մարմինները։ Օրինակ՝ Կադաստրի պետական կոմիտեն 2009 թվականն ամփոփող վերլուծության մեջ ցավով նշում է, որ վերջին տարիների կտրվածքով անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվող գործարքները (մասնավորապես, պետական գրանցումների քանակները) աճում էին։ «Սակայն, համաշխարհային ֆինանսատնտեսական ճգնաժամն իր բացասական ազդեցությունն ունեցավ նաեւ մեր հանրապետության անշարժ գույքի շուկայի ակտիվության մակարդակի վրա, եւ արդյունքում 2009թ. անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացված գործարքներից ծագող իրավունքների պետական գրանցումների քանակը` 154.462 միավոր, 2008 թվականի համեմատ նվազեց շուրջ 3.1%-ով կամ 4905 միավորով, այդ թվում` Երեւանում նվազեց 6.0%-ով կամ 3370 միավորով, իսկ մարզերում` 1.5%-ով կամ 1535 միավորով»,- նշված է Կադաստրի զեկույցում։
Նվազեց ոչ միայն գործարքների քանակը, այլեւ անշարժ գույքի գինը։ Օրինակ՝ Երեւանում բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների 1քմ-ի միջին շուկայական գինը 296.300 դրամից (2008թ.) իջավ մինչեւ 265.800 դրամ։ Գնանկումը Երեւանում կազմեց 10%։ Սակայն շուկայի մասնակիցները մասնավոր զրույցներում խոստովանում էին, որ իրականում անշարժ գույքն էժանացել է
20-25%-ով։ Ասում ենք` «մասնավոր զրույցներում», որովհետեւ ո՛չ շուկայի անմիջական մասնակիցները (անշարժ գույքի գործակալները), ո՛չ շուկայի հետ կապ ունեցող կազմակերպությունները (շինարարական ընկերություններ եւ բանկեր), եւ ոչ էլ պետությունը չէին ցանկանում խուճապ ստեղծել՝ խոստովանելով, որ շինարարության եւ անշարժ գույքի վրա հիմնված մեր տնտեսությունը խորը անկման մեջ է, եւ դրանով ավելի վատացնել գործերը։ Իսկ իրենք խուճապի մեջ էին, թեեւ փորձում էին դա ցույց չտալ։
Ինչեւէ, 2009 թվականն անցավ, եւ մերոնք սկսեցին խոսել ճգնաժամի հաղթահարման մասին։ 2010 թվականը սկսեցինք դրական մակրոտնտեսական ցուցանիշներով, իսկ տարվա վերջին նախատեսված 1.2% տնտեսական աճի փոխարեն` ունեցանք 2.6% աճ։
Չնայած շինարարությունը դեռ շարունակում էր բացասական ցուցանիշ գրանցել. 2010թ. այս ոլորտում 3.3% անկում գրանցվեց անգամ ճգնաժամային տարվա համեմատ, սակայն անշարժ գույքի շուկայի ցուցանիշները կարծես հուսադրող էին։ Շուկան աշխուժացավ, աճեց գործարքների քանակը։ Անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացված գործարքներից ծագող իրավունքների պետական գրանցումների քանակը կազմեց 173.983 միավոր, 2009 թվականի համեմատ աճելով 12.6%-ով կամ 19.521 միավորով, այդ թվում` Երեւանում` 4.9%-ով կամ 2604 միավորով, իսկ մարզերում` 16.7%-ով կամ 16.917 միավորով:
Աճեցին նաեւ անշարժ գույքի գները։ Երեւանում (բացի Կենտրոն եւ Աջափնյակ վարչական շրջաններից) բազմաբնակարան շենքերի բնակարանները թանկացան միջինը 2.5%-ով։ Երեւանում բնակարանների 1քմ-ի միջին շուկայական արժեքը կազմեց 272.400 դրամ։ Կենտրոնում արձանագրվեց աննշան գնանկում, իսկ Աջափնյակում, պաշտոնական վիճակագրության համաձայն, բնակարանների գներն անփոփոխ մնացին։ Իհարկե, 2009 թվականի 10%-անոց գնանկման ֆոնին 2.5% աճը կարող է փոքր թվալ, սակայն գլխավորը միտումն էր։ Այսինքն՝ անկումը կանգ առավ, եւ բոլորը հանգստացան։ Եվ երբեմնի ամենաակտուալ այս թեման մի տեսակ երկրորդ պլան մղվեց։
Սակայն այսօր աչքի անցկացնելով անշարժ գույքի շուկայի՝ անգամ պաշտոնական ցուցանիշները, գալիս ենք այն եզրակացության, որ մի փոքր շտապել ենք հանգիստ շունչ քաշելու հարցում։
Անխարժ գույքի հետ կատարվող գործարքների, մասնավորապես, օտարման գործարքների քանակի առումով կարծես ամեն ինչ նորմալ է։ Օրինակ՝ բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների նկատմամբ իրականացված օտարումների քանակն այս տարվա առաջին եռամսյակում կազմել է 3778, այդ թվում` Երեւանում՝ 2491։ Դա գերազանցում է նախորդ տարվա առաջին եռամսյակի ցուցանիշը (հանրապետությունում` 3358 գործարք, Երեւանում՝ 2223 գործարք)։ Աճել են նաեւ առանձնատների հետ կատարվող օտարման գործարքները։
Սակայն անշարժ գույքի շուկան բնութագրող մյուս՝ ավելի կարեւոր ցուցանիշը` անշարժ գույքի գները, այս ֆոնին առավել հակասական է դիտվում։
Ինչպես երեւում է ներկայացված աղյուսակից, այս տարվա մարտ ամսին բնակարանների միջին գները Երեւանում զիջում են ոչ միայն 2010թ. նույն ամսվա ցուցանիշին, այլ անգամ ճգնաժամային տարվան, երբ թվում էր, թե անշարժ գույքի գնանկումը հասել է «հատակին»։ Բացի Նուբարաշենից, Երեւանի մյուս բոլոր վարչական շրջաններում 1քմ-ի միջին գինն ավելի ցածր է եղել, քան 2009 թվականին։ Իսկ 1քմ միջին գինը կազմել է 257.700 դրամ։ Ընդ որում, բացասական է նաեւ դինամիկան, քանի որ մարտ ամսին գնանկում է եղել ոչ միայն նախորդ տարվա, այլեւ նախորդ ամսվա՝ փետրվարի նկատմամբ։
Սովորաբար, երբ շուկան աշխուժանում է, գները բարձրանում են։ Իսկ կոնկրետ մեզանում, թվում է, որ մի քանի գործոններ կային, որոնք չպետք է թույլ տային նման գնանկում։
Նախ՝ եթե հավատանք պաշտոնական վիճակագրությանը, 2009թ. համեմատ տնտեսությունն աճել է։ Աճել են նաեւ բնակչության եկամուտները՝ թե աշխատավարձերի, թե՛ տրանսֆերտների տեսքով։ Բացի այդ, շինարարության ոլորտում վերջին 2 տարվա ընթացքում շարունակաբար գրանցվող անկումը նշանակում է, որ առաջարկը (նոր կառուցվող շենքերը) նվազել է։ Եթե այս ամենին էլ գումարենք, որ պետությունը վերջին երկու տարվա ընթացքում ամեն կերպ փորձում է խթանել հիպոթեքային վարկավորումը՝ իջեցնում է տոկոսադրույքները, ծրագրեր է իրականացնում երիտասարդներին բնակարանով ապահովելու համար եւ այլն, ապա կարելի էր սպասել, որ անշարժ գույքի գները պետք է բարձրանային։ Սակայն, ինչպես տեսնում ենք, տեղի է ունենում հակառակ պրոցեսը։
Առաջին հայացքից հակասական թվացող այս երեւույթը կարելի է բացատրել այն հանգամանքով, որ նախորդ տարիներին շինարարությունը «գերարդյունավետ» է աշխատել, եւ մինչ այժմ կան հազարավոր չվաճառված բնակարաններ Երեւանում կառուցված էլիտար շենքերում։ Այնպես որ, չի բացառվում, որ անշարժ գույքի գները Երեւանում շարունակեն նվազել։ Իսկ թե շինարարական բումի ժամանակ բնակարանների գներն ինչու չէին իջնում, այդ հարցին տրամաբանական, տնտեսագիտության օրենքներին համապատասխանող պատասխան հնարավոր չէ գտնել։