Անշարժ գույքի շուկայի մասին շատ է գրվում, հիմնականում այն տեսանկյունից, որ այդ ոլորտում դեռեւս սպասողական վիճակ է։ Այսինքն՝ գնորդները սպասում են հետագա գնանկմանը՝ հետաձգելով գնումը:
Այս պնդման մեջ, իհարկե, ճշմարտություն կա։ Սակայն այդ ճշմարտությանը հավատում են (կամ ցանկանում են հավատալ) հիմնականում իշխանություններն ու խոշոր կառուցապատողները։ Այս կերպ բացատրվում է շուկայում գործարքների ծավալի անկումը, ինչն իր հետ բերեց եւ՛ շինարարության ծավալների, եւ՛ արդյունքում՝ ՀՆԱ-ի կրճատում։
Հատկապես կառուցապատողներն ու անշարժ գույքի գործակալները ճգնաժամի մեկնարկից ի վեր փորձում են ցրել այդ սպասումները՝ ամեն օր համոզելով, որ հիմա բնակարան գնելու ամենահարմար պահն է, եւ, որ սրանից ավելի անշարժ գույքը չի էժանանա։ Ավելին, Հիպոթեքային հիմնադրամի գործունեության մեկնարկից հետո սկսեցին ակտիվորեն լուրեր տարածել, որ հնարավոր է պահանջարկը մեծանա՝ իր հետ բերելով ոչ միայն գնանկման դադարում, այլ հակառակը՝ գնաճ։ Սակայն այս ջանքերը առայժմ արդյունք չեն տվել, շուկան ոչ միայն չի աշխուժանում, այլ ավելի է «սուզվում»։ Այդ մասին վկայում է Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի վերջին հրապարակումը։
Այսպես, 2009թ. օգոստոսին հանրապետությունում անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվել են 12858 գործարքներ, որոնց քանակը 2008թ. օգոստոսի համեմատ նվազել է 1.6%-ով, իսկ 2009թ. հուլիսի համեմատ՝ 8.5%-ով: Կոնկրետ օտարման գործարքները նախորդ տարվա օգոստոսի համեմատ նվազել են 18.9%-ով։ Իսկ այս տարվա հուլիսի համեմատ օտարման գործարքների քանակը նվազել է 4.4%-ով, ինչը խոսում է բացասական դինամիկայի մասին։
Ինչ վերաբերում է հիպոթեքային վարկավորման միջոցով շուկայի աշխուժացմանը, նշենք, որ նույն հրապարակման համաձայն՝ 2009թ. օգոստոսին հանրապետությունում իրականացվել են հիպոթեքային գրավադրման ընդամենը 88 գործարքներ, որից 62-ը` Երեւանում: Ընդ որում, պարզ չէ, թե այդ 88-ից քանիսն են անշարժ գույքի ձեռքբերման նպատակ ունեցել, քանի որ գրավադրումը օգտագործվում է նաեւ մասնավոր փոխառությունների ժամանակ։
Ըստ տրամաբանության, նման պայմաններում անշարժ գույքի գները պետք է համարժեք չափով իջած լինեն։ Կադաստրի պետական կոմիտեն, իրոք, արձանագրել է որոշակի գնանկում։ Երեւան քաղաքում 2009թ. օգոստոսին բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների 1քմ-ի շուկայական միջին գները 2009թ. հուլիսի համեմատ նվազել են 0.9%-ով:
Սակայն տնտեսական վիճակին շատ թե քիչ ծանոթ, լրահոսին ու անցուդարձին հետեւող մարդը հանկարծակիի կգա, եթե որոշի տուն գնել։ Բանն այն է, որ անշարժ գույքի գործակալություններն ու կառուցապատողներն այնպիսի գներ կառաջարկեն, որ կմտածես, թե վերադարձել են շինարարական բումի տարիները։ Իհարկե, բուն գործարքները (եթե այդպիսիք լինում են) իրականում կատարվում են շատ ավելի ցածր գներով, մանավանդ, եթե առքուվաճառքը տեղի է ունեցել առանց միջնորդի։ Մի խոսքով՝ գնանկում իրոք կա, սակայն այն շատ մեծ չէ։ Եվ դա պակաս զարմանալի չէ, քան անշարժ գույքի գների շեշտակի թանկացումը վերջին տարիների ընթացքում։
Փորձելով անշարժ գույքի շուկայի զարգացումների մեջ որեւէ տրամաբանություն գտնել՝ ի վերջո հանգում ենք այն մտքին, որ մեզանում անշարժ գույքի գները արհեստականորեն բարձր են պահվում։ Պարզաբանենք։ Ոչ մեկի համար գաղտնիք չէ, որ անշարժ գույքի բիզնեսը, մասնավորապես՝ բազմաբնակարան շենքերի շինարարությունը եւ վաճառքը, միշտ եղել է ամենաեկամտաբերներից մեկը։ Մոտավոր հաշվարկներով՝ այն ապահովել է 100%-անոց, կամ, ինչպես ընդունված է ասել՝ մեկին մեկ շահութաբերություն։ Գաղտնիք չէ նաեւ, որ այս ոլորտում պատահական մարդիկ չկան, իսկ հիմնական «խաղացողները» արդեն երկար տարիներ են գործում այս դաշտում։ Այսինքն՝ տարիներ շարունակ այս մարդիկ տասնյակ միլիոնավոր դոլարներ են աշխատել՝ թե՛ անշարժ գույքի գների անբացատրելի թռիչքի արդյունքում, թե՛ հարկեր չվճարելու (մինչեւ 2007թ. բազմաբնակարան շենքերի սեփականատերերը ֆորմալ առումով բիզնեսով չէին զբաղվում։ Բնակարանները ձեւակերպվում էին որպես անձնական գույք, եւ վաճառվում՝ առանց ԱԱՀ-ի եւ այլ հարկերի)։ Եվ այս մարդիկ հանկարծ հասկացան, որ միլիոնները նախկին ծավալով չեն գալիս. գնորդ չկա։ Երբ գնորդ չկա, տնտեսվարողը սովորաբար իջեցնում է ապրանքի գինը, քանի որ այդպես ավելի քիչ է տուժում, քան ապրանքը «քնեցնելով»։ Բայց մեզ մոտ նման բան տեղի չունեցավ։ Կառուցապատողները սկսեցին ահազանգ հնչեցնել, որ կիսատ թողած շենքերն ավարտին հասցնելու համար փող չունեն։ Ոչ ոք չհետաքրքրվեց, թե նախորդ տարիների ընթացքում կուտակված փողերն ո՞ւր են կորել։ Փոխարենը՝ կառավարությունը միլիոնավոր դոլարների վարկային միջոցներ տրամադրեց նրանց։ Ավելին՝ կառուցապատողներին սկսեցին օգնություն տրամադրել նաեւ «հակառակ ծայրից»՝ որոշ չափով հեշտացնելով հիպոթեքային վարկավորման գործընթացը եւ իջեցնելով տոկոսադրույքները։ Սա էլ դեռ ամենը չէ։ Որոշ բանկեր, թեեւ հայտարարել են, որ տրամադրում են հիպոթեքային վարկեր, դա անում են խիստ ընտրողաբար։ Մասնավորապես, վարկեր տրամադրում են այն մարդկանց, ովքեր բնակարաններ են ձեռք բերում իրենց կողմից ֆինանսավորված կառուցապատողների շենքերում։ Ահա այսպես՝ ամեն ինչ «նեղ կրուգի» համար։
Այսքանից հետո ո՞ր մի կառուցապատողը կիջեցնի գինը եւ կհամաձայնի մի քիչ ավելի ցածր շահույթ ունենալ, եթե կառավարությունը սարի պես կանգնած է իր թիկունքին։ Ավելին՝ աշխատում է իրենց փոխարեն։ Թե ո՞րն է այս գործելաոճի իրական նպատակը, դժվար է ասել։ Միգուցե ոչ թե նեղ խմբակային շահերն են դեր խաղում, այլ պետականամետ մտածելակերպը. այսինքն՝ վերեւներում կարծում են, որ անշարժ գույքի գնաճը տնտեսությանն օգուտ է եւ կօգնի լցնել բյուջեն՝ թանկ բնակարանների վաճառքի հաշվին։ Սակայն բարձր գներով բնակարանները՝ անգամ հիպոթեքային վարկավորման պարագայում, հասանելի չեն շատ-շատերին։ Պարզապես այդ «շատ-շատերը» «նեղ կրուգի» մեջ չեն մտնում։