Դեռեւս անցյալ տարվա վերջին, երբ ճգնաժամն արդեն հստակ ուրվագծվել էր, սկսեցին խոսակցություններն այն մասին, որ անշարժ գույքի գները Հայաստանում կնվազեն։ 2009թ. սկզբին այս մասին սկսեցին ավելի համոզված խոսել։ Գնանկման սպասումները, ինչպես նաեւ՝ ռեսուրսների բացակայությունն ու հիպոթեքային վարկավորման փաստածի սառեցումն էականորեն ազդեցին անշարժ գույքի պահանջարկի վրա։ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան մտավ ճգնաժամի փուլ։
Այս վիճակը, բնական է, առաջին հերթին պետք է անհանգստացներ խոշոր կառուցապատողներին, որոնց նորակառույցների բնակարանները մնացին առանց գնորդների։ Եթե հիշում եք, 2-3 ամիս առաջ կառուցապատողները, թերեւս իրենք էլ չհավատալով իրենց խոսքերին, հավաստիացնում էին, որ անշարժ գույքի գները չեն իջնի, եւ իրենք չեն պատրաստվում էժան վաճառել իրենց բնակարանները։ Սա արվում էր մեկ նպատակով՝ վերացնել սպասումները, եւ համոզել փող ունեցող պոտենցիալ գնորդներին՝ գործարքները չհետաձգել եւ չսպասել հետագա գնանկմանը։ Նշենք նաեւ, որ խոշոր կառուցապատողների նման լավատեսական սպասումներ էր փորձում ձեւավորել նաեւ իշխանությունը։ Պատճառը ոչ միայն այն է, որ նորակառույցների սեփականատերերն իշխանության մեջ եղած մարդիկ են կամ նրանց մերձավորները։ Ամեն ինչ շատ պարզ է. չկա գնորդ, չկա շինարարություն։ Ի՞նչ իմաստ ունի կառուցել, եթե արդեն կառուցածը չի վաճառվում։ Իսկ շինարարությունը, ինչպես իշխանություններն իրենք են նշում, մեր տնտեսության շարժիչ ուժն է (ցավոք սրտի)։ Սակայն բանը միայն շինարարությամբ չի սահմանափակվում. չկա շինարարություն՝ չկա նաեւ աշխատուժի, շինանյութերի, սանտեխնիկայի եւ այլնի պահանջարկ։ Այսինքն՝ սա ազդում է ամբողջ տնտեսության վրա, չեզոքացնում տնտեսական աճը եւ նվազեցնում հարկային մուտքերը։
Հիմա առաջին եռամսյակն արդեն ետեւում մնաց։ Եվ անգամ պաշտոնական վիճակագրությունը ցույց է տալիս, որ շինարարությունը 20%-անոց անկում է արձանագրել։ Իսկ անշարժ գույքի գներն ու գործարքների քանակը, հակառակ կառուցապատողների տեսակետների, իջել են եւ շարունակում են իջնել։
Անշարժ գույքի գործակալություններից մեկի տնօրենը, որը չցանկացավ ներկայանալ, մեր հարցին, թե 2009թ. առաջին եռամսյակում գործարքները որքանո՞վ են նվազել, պատասխանեց, որ գործարք չեն արել։
«Բարս» անշարժ գույքի գործակալությունից «168 Ժամին» տեղեկացրին, որ 2008թ. վերջի համեմատ՝ գործարքների քանակը նվազել է մոտ 80%-ով։ Իսկ ինչ վերաբերում է անշարժ գույքի գներին, ապա դրանք նվազել են շուրջ 25%-ով (դրամով արտահայտված)։
«Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վահե Դանիելյանն էլ նշեց, որ այս տարվա առաջին եռամսյակի գործարքները կազմում են անցյալ տարվա նույն ժամանակահատվածում կատարված գործարքների 7-10%-ը, այսինքն՝ ավելի քան 10 անգամ պակաս։ Ինչ վերաբերում է գներին, ապա Վ. Դանիելյանի գնահատականներով, դոլարային արտահայտությամբ գնանկումը կազմել է 30-40%, եւ ամենայն հավանականությամբ՝ այս միտումը կշարունակվի մինչեւ աշուն։ «Կենտրոնի» տնօրենը ուշադրություն հրավիրեց նաեւ մի նրբերանգի վրա. անշարժ գույքի առքուվաճառքի հայտարարություններում նշված գներով առաջնորդվելու դեպքում՝ գնանկումը միգուցե այդքան էական չէ, սակայն իրական գործարքների դեպքում դրանք շատ ավելի ցածր են։ Այսինքն, ժողովրդի լեզվով ասած, տուն վաճառողներն ահագին իջնելու տեղ ունեն։
Մի քանի այլ գործակալություններից նույնպես փորձեցինք ճշտել անշարժ գույքի գնանկման տեմպերը։ Գնահատակները տարբեր էին, սակայն բոլորն անխտիր նշում էին, որ գնանկումը 25%-ից պակաս չէ։
Իսկ ի՞նչ է ասում պաշտոնական վիճակագրությունը։ Ազգային վիճակագրական ծառայության «Անշարժ գույքի շուկան 2009թ. հունվար-մարտին» հրապարակումը նույնպես հաստատում է, որ անշարժ գույքի գներն ընկել են։ Աղյուսակը, որը դուք տեսնում եք, կազմված է այդ հրապարակման մեջ եղած տվյալների հիման վրա։ Ինչպես տեսնում եք, բնակարանների գների աննշան՝ 1 տոկոսանոց աճ արձանագրվել է միայն Կենտրոն համայնքում։ Մնացած բոլոր համայնքներում բնակարանների գներն անկում են ապրել, ամենից շատ՝ Արաբկիրում եւ Շենգավիթում (ավելի քան 8%-ով)։ Իսկ երեւանյան բնակարանների միջին գները, ըստ ԱՎԾ տվյալների, նախորդ տարվա վերջի համեմատ նվազել են 5.55%-ով։ Բնակելի տների դեպքում գնանկումը կազմել է 1.5%։
Առաջին հայացքից՝ թվերը խիստ հակասական են։ Անշարժ գույքի գործակալություններն ասում են, որ գներն իջել են 25-40%-ով, մինչդեռ պաշտոնական վիճակագրությունն արձանագրել է ընդամենը 5.5 տոկոսանոց գնանկում։ «Գաղտնիքը» կպարզվի, եթե հիշենք, որ դոլարը 2008թ. վերջին արժեր 305 դրամ, իսկ այս տարվա մարտի վերջին՝ 370 դրամ։ ԱՎԾ-ն որպես հիմք ընդունում է գրանցված գործարքների պաշտոնական թվերը, որոնք օրենսդրության համաձայն՝ կարող են արտահայտված լինել միայն դրամով։ Մինչդեռ անշարժ գույքը հենց այն ոլորտն է, որտեղ դոլարային մտածելակերպը դեռ խիստ արմատավորված է՝ մանավանդ դրամի արժեզրկումից հետո։ Այսինքն՝ մարդիկ պաշտոնապես գործարքը ձեւակերպում են դրամով, սակայն իրենց «հախ ու հաշիվները» սովորաբար անում են դոլարով կամ եվրոյով։ Եվ եթե այս տեսանկյունից նայենք, ապա բնակարանի միջին գինը Երեւանում 2008թ. վերջին եռամսյակում արժեր 974 դոլար, իսկ այս տարվա առաջին եռամսյակում՝ 758 դոլար։ Այսինքն՝ պաշտոնական վիճակագրությամբ, դոլարային գնանկումը կազմել է 22%։
Ինչ վերաբերում է առքուվաճառքի գործարքների քանակին, ապա, ըստ ԱՎԾ-ի, դրանց քանակն այս տարվա հունվար-մարտին նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ՝ նվազել է Երեւանում՝ 41.9%-ով, Հայաստանի ողջ տարածքում՝ 43.7%-ով։ Այս ցուցանիշն էլ տարբերվում է անշարժ գույքի գործակալությունների տվյալներից, որոնք նշում են 7-10 անգամ նվազման մասին։ Թեեւ սա կարող է բացատրվել այն հանգամանքով, որ մարդիկ հրաժարվում են գործակալություններից՝ նախընտրելով գործարքը գլուխ բերել սեփական ուժերով։ Ավելացնենք նաեւ, որ վերջին ժամանակներս զգալիորեն ավելացել է շտապ գործարքների քանակը։ Անշարժ գույքի շուկայի մասնագետներն ունեն դրա բացատրությունը. ասում են՝ շատերը շտապ վաճառում են իրենց կամ իրենց մերձավորներին պատկանող բնակարանները՝ հիմնականում բանկերից վերցված վարկերը մարելու համար։ Բանկերն էլ իրենց հերթին՝ վաճառում են իրենց մոտ գրավադրված անշարժ գույքը՝ որպես վարկ տրված գումարները ետ բերելու նպատակով։ Դա էլ իր հերթին ավելացնում է առաջարկը եւ նպաստում գնանկմանը։ Այսինքն՝ ստեղծվել է փակ շղթա, որից դուրս գալու ելքն առայժմ չի երեւում։
Իսկ ի՞նչ է անում ՀՀ կառավարությունը՝ անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկի հաստատուն նվազման պայմաններում։ 20 միլիարդ դրամի երաշխիքներ է տրամադրում կառուցապատողներին, որպեսզի նրանք կարողանան վարկեր վերցնել բանկերից եւ ավարտին հասցնել կիսակառույց շենքերը։ Ո՞ւմ համար՝ դա կարեւոր չէ։ Կարեւորն այն է, որ շինարարություն գնա, եւ այն արտացոլվի ՀՆԱ-ում։