Մարտի 10-ին ՀՀ Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի նախագահի հրամանով ստեղծվել է կոմիտեի նախագահին կից խորհրդակցական հանձնաժողով` անշարժ գույքի շուկայի կայունացմանը նպատակաուղղված միջոցառումներ կազմակերպելու եւ անշարժ գույքի շուկայում առկա խնդիրներին լուծումներ առաջարկելու նպատակով: Անշարժ գույքի շուկայում առկա խնդիրների շուրջ մենք զրուցեցինք «Էսկո կոնցեռն» անշարժ գույքի գործակալության խորհրդի նախագահ, վերը նշված հանձնաժողովի անդամ Սարգիս Աղաբեկյանի հետ:
– Պարոն Աղաբեկյան, Ձեր կարծիքով՝ որո՞նք են ֆինանսատնտեսական ճգնաժամի հիմնական պատճառները, եւ ի՞նչ հետեւանքներ այն ունեցավ:
– Ֆինանսատնտեսական ճգնաժամը կապված է նրա հետ, որ ԱՄՆ-ի մի շարք խոշոր ֆինանսական կազմակերպություններ չկարողացան կատարել իրենց պարտավորությունները, եւ ձեւավորվեց ֆինանսական համակարգի նկատմամբ անվստահություն, որն էլ տարածվեց ողջ աշխարհում, նաեւ տնտեսության բոլոր ոլորտների վրա: Պետությունը, տնտեսվարող սուբյեկտները այդ անվստահության հետեւանքով սկսեցին իրենց ֆինանսական ռեսուրսները ռեզերվացնել: Ֆինանսական շուկայում ստեղծվեց կանխիկ վճարման միջոցների դեֆիցիտ: Ժողովրդական լեզվով ասած` մարդիկ սկսեցին իրենց միջոցները բարձի տակ պահել` չուղղելով այն ապրանքների ու ծառայությունների սպառմանը: Սրա հետեւանքով տնտեսության տարբեր ճյուղերում նվազեց ապրանքների ու ծառայությունների իրացման ծավալը, կրճատվեցին աշխատատեղերը: Մարդիկ, չստանալով աշխատավարձ, չկարողացան մարել վարկերը, որն էլ հանգեցրեց բազմաթիվ ֆինանսական կազմակերպությունների սնանկացման: Ճգնաժամը, փաստորեն, ավելի շատ հոգեբանական բնույթ ունի, որովհետեւ կանխիկ միջոցների` փողի ծավալը իրականում չի նվազել եւ մի բան էլ ավելացել է էմիսիայի հետեւանքով: Սակայն այդ ավելացումը ֆինանսական ու ապրանքային շուկաներն իրենց վրա չեն զգում այն պատճառով, որ վախից դրդված տնտեսվարող սուբյեկտները այդ կանխիկը չեն ուղղում շուկա եւ պահում են «բարձի տակ»: Սա հղի է լուրջ վտանգներով, որովհետեւ հետագայում, երբ այդ միջոցները միանգամից ուղղվեն շուկա, փողը կարժեզրկվի, այսինքն` նրա գնողունակությունը կտրուկ կնվազի, քանի որ տեղի կունենա թե՛ սպառման առարկաների, թե՛ ծառայությունների, թե՛ անշարժ գույքի գների կտրուկ աճ: Կարծում եմ, որ սա շուտով տեղի կունենա: Ռուսաստանի ու Չինաստանի վարած քաղաքականությունը մեծապես նպաստում է դրան: Ռուսաստանը ամեն ինչ անում է, որ վառելիքաէներգետիկ ռեսուրսների առք ու վաճառքը իրականացվի ոչ թե դոլարով, այլ ուրիշ արտարժույթով, իսկ Չինաստանը իր ռեզերվներով սկսել է հումք գնել: Հայկական դրամի արժեզրկումը նույնպես պայմանավորված է հոգեբանական գործոններով: Քանի որ ֆինանսական շուկայում գործարքների 70 տոկոսը դոլարով է կատարվում, շուկան, պատկերավոր ասած` թեքվեց այս ծանր կողմի վրա, այսինքն` մարդիկ սկսեցին իրենց դրամը դոլար դարձնել: Բայց հետագայում, կարծում եմ, լինելու է հակառակ պրոցեսը:
– Ի՞նչ ազդեցություն է թողնում ճգնաժամը ՀՀ տնտեսության վրա:
– ՀՀ շուկան վարկային պարտավորություններով շատ քիչ է ծանրաբեռնված: Օրինակ` անշարժ գույքի շուկայում համախառն գույքի ընդամենը 10 տոկոսն է այդ կարգավիճակում գտնվում: Ուստի այս առումով ճգնաժամը մեր տնտեսությանը այնքան էլ չի վնասում: Իհարկե, մենք զգում ենք փոփոխություններ, բայց դա գլխավորապես կապված է տրանսֆերտների ծավալի փոքրացման հետ: ՀՀ տնտեսության աճը մեծապես պայմանավորված էր այդ տրանսֆերտներով: Բայց դրանց ծավալի նվազումը կապված է նաեւ ՀՀ-ում տեղի ունեցած որոշ օրենսդրական փոփոխությունների հետ: Բանն այն է, որ տրանսֆերտների ծավալի շուրջ 70 տոկոսը ուղղվում էր անշարժ գույքի շուկա, հետեւաբար՝ այդ տրանսֆերտներն, ըստ էության, ներդրումային միջոցներ էին եւ կամա-ակամա աշխատատեղեր էին ստեղծում: Երբ անշարժ գույքի շուկան վերջերս դարձավ ոչ այնքան շահավետ, տրանսֆերտները ՀՀ ուղղելը դարձավ անիմաստ: Իսկ շուկան դարձավ ոչ շահավետ, քանի որ այս տարվանից գործում է օրենք, որի համաձայն՝ 1 տարվա ընթացքում գույքը երկու անգամ առքուվաճառքի ենթարկելու դեպքում ֆիզիկական անձինք վճարելու են հարկեր: Մինչեւ անշարժ գույքի շուկան ՀՀ-ում չկանոնակարգենք, չենք կարողանա ո՛չ մեծացնել տրանսֆերտների ծավալը, ո՛չ ներարկել մեր տնտեսությունը լրացուցիչ ֆինանսական միջոցներով, ո՛չ էլ մեծացնել բյուջեի մուտքերը:
– Իսկ որո՞նք են իրավիճակից դուրս գալու ելքերը:
– Նախ պետք է ամեն ինչ արվի, որ անշարժ գույքի շուկայում լիկվիդայնություն ձեւավորվի, որ ներդրումների համար ոլորտը դառնա գրավիչ: Այսօր մենք ունենք գների նվազեցում: Շուկայի` վարկային պարտավորություններ ծանրաբեռնված հատվածում ունենք 25-30 տոկոս գնանկում (բայց դա ընդամենը շուկայի 10 տոկոսն է), իսկ մնացած հատվածներում` 10-15 տոկոս գնանկում: Առաջին հայացքից կարող է թվալ, թե լավ է, որ գներն իջնում են, եւ մարդիկ կարողանում են էժան բնակարաններ ձեռք բերել: Բայց գների նվազման պարագայում ոլորտի նկատմամբ ինվեստիցիոն հետաքրքրությունը նվազում է, եւ մենք շատ կարճ ժամանակ հետո ունենալու ենք նոր կառուցվող անշարժ գույքի դեֆիցիտ: Սա էլ հանգեցնելու է գների շատ կտրուկ ու անիմաստ թանկացման երկրորդային շուկայում: Մյուս կողմից էլ՝ անշարժ գույքի լիկվիդայնության նվազեցումը կամ գների իջեցումը ավելացնում է նաեւ բանկային ռիսկերը, որի հետեւանքով բանկերը բարձրացնում են տոկոսադրույքները: Նախորդ տարվա համեմատ ՀՀ-ում տեղի է ունեցել վարկերի տոկոսադրույքների 6-7 տոկոս բարձրացում: Իսկ բարձր տոկոսադրույքով տրամադրվող ռեսուրսները արդյունավետ չեն, դա բերում է վարկառուների վիճակի էլ ավելի վատթարացման, իսկ գրավադրված գույքերի` վարկերի չմարման հետեւանքով բանկերի վրա մնալու հավանականությունը գնալով մեծանում է: Եվ քանի որ բանկերը ստիպված վաճառքի են հանում այդ գույքը, դրանց գները նվազում են ավելի արագ, քան գրավով չծանրաբեռնված նմանատիպ գույքի գները: Ուստի նախ եւ առաջ անհրաժեշտ է, որ պետությունը տարբեր մեխանիզմներով նպաստի բանկերում գրավադրված այն միջոցների գնմանը, որոնք վարկերի չմարման հետեւանքով մնացել են բանկերի վրա: Սրա շնորհիվ կանխվի գների շատ կտրուկ անկումը: Հաջորդ միջոցառումը կարող է լինել համապատասխան նորմատիվներով դեպոզիտների (ավանդների) ու վարկերի տոկոսադրույքների նվազեցումը` ֆինանսական միջոցները իրական հատված տեղափոխելու համար: Այդ դեպքում ազատ ֆինանսական միջոցներ ունեցողը ոչ թե այն բանկում կդնի բարձր տոկոսադրույքներով, այլ կուղղի սպառմանը, այդ թվում նաեւ` անշարժ գույքի սպառմանը: Պետք է հնարավորություն տրվի նաեւ վարկառուներին վարկերի մայր գումարի մարումը սառեցնել 1-1.5 տարի ժամկետով: Բանկերը, կարծում եմ, ոչինչ չեն կորցնի սրա արդյունքում, որովհետեւ ժամանակին կստանան տոկոսադրույքները (ինչը կարող է տեղի չունենալ, եթե վարկառուն չի կարող ողջ գումարը մարել), նորմատիվները չեն խախտվի, կնվազի բանկային ռիսկը: Իսկ այսօր նման բարձր տոկոսադրույքներով նրանք կարող են սպասարկել շուկայի շատ փոքր սեգմենտը, եւ դա շատ ռիսկային է: Մի խոսքով՝ անշարժ գույքի լիկվիդայնության բարձրացման հարցում պետք է շահագրգռված լինեն նաեւ բանկերը:
– Եթե այսօր կառավարությունը ոչինչ չանի, այդ դեպքում, Ձեր կարծիքով՝ իրավիճակը ե՞րբ կկայունանա:
– Ռուսաստանում արդեն անշարժ գույքի շուկան կայունանում է: Կարծում եմ` տարվա վերջում արդեն մեր շուկան էլ կկայունանա: Նշեմ, որ մեզ մոտ գործարքների թիվը հասավ նվազագույնին փետրվար ամսին: Մարտից նկատվում է որոշակի աշխուժություն: Ամեն դեպքում` մարդիկ որքան շուտ անշարժ գույքի ոլորտ եւ ընդհանրապես` ապրանքային շուկա ուղղեն իրենց ազատ դրամական միջոցները, այնքան հնարավորություն կունենան ռիսկի չդիմելու, որ իրենց դոլարային միջոցները իրականացվող էմիսիայի հետ միասին չարժեզրկվեն: Քանի որ, այն պահին, երբ սկսվի ռեզերվացված ֆինանսական միջոցների մուտքը շուկա եւ նրանց ձուլումը էմիսիոն միջոցների հետ, ակնհայտ է, որ համախառն ֆինանսական միջոցների մեծացած ծավալը եւ շուկայում առկա ապրանքների գնալով նվազող ծավալը հանգեցնելու է այդ ֆինանսական միջոցների արժեզրկմանը: Մենք շատ լավ ենք հիշում 1992-93թթ., երբ ռուբլին շատ արագ արժեզրկվում էր: Կարծում եմ՝ նույն սխալը երկրորդ անգամ չենք կրկնի: