Լավատեսության թաքնված վնասները

Այն, որ հայաստանյան անշարժ գույքի շուկայում վիճակն անմխիթար է, խուստովանում են ոչ միայն կառուցապատողները, բրոքերներն ու գնորդները, այլեւ պաշտոնական վիճակագրությունը։ Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի հրապարակած տվյալների համաձայն՝ գործարքների թիվը նվազել է մոտ 25%-ով։ Ընդ որում, այդ թիվը վերաբերում է 2008-ի հունվար-նոյեմբեր ժամանակահատվածին, մինչդեռ ամենավատ զարգացումները սպասվում են այս տարվա մարտ-ապրիլ ամիսներին։

Անշարժ գույքի առուվաճառքով զբաղվող միջնորդներն ու կառուցապատողները մասնավոր զրույցներում խոստովանում են, որ վիճակը վատ է, վնասներ են կրում, եւ լավատեսության հիմքեր չկան։ Սակայն հրապարակային ելույթներում կամ հարցազրույցներում խուսափում են մռայլ գույներով ներկայացնել վիճակը եւ փորձում են լավատես երեւալ։ Սա ոչ միայն պայմանավորված է ՀՀ իշխանությունների՝ լավատես լինելու կոչով, այլեւ ինքնապահպանման բնազդով։ Փորձենք պարզաբանել ասվածը։ Անշարժ գույքի շուկայում այժմ շատ քիչ գործարքներ են իրականացվում, հատկապես՝ առքուվաճառքի հետ կապված, եւ հատկապես՝ նորակառույց բնակարանների պարագայում։ Պատճառները երկուսն են։ Առաջինը պահանջարկի նվազումն է՝ պայմանավորված միջոցների անբավարարությամբ. բանկերից գրեթե անհնար է վարկեր ստանալ, բացի այդ՝ արտերկրից Հայաստան փոխանցվող գումարների ծավալն է փոքրացել։

Երկրորդ պատճառը, ինչպես նշել է անշարժ գույքի գործակալություններից մեկի ղեկավարը, հոգեբանական է։ Այսինքն, պահանջարկ կա, սակայն գործարքների իրականացումը հետաձգվում է՝ այն ակնկալիքով, որ մի քանի ամիս անց ավելի ցածր գնով հնարավոր կլինի ձեռք բերել այդ գույքը։

Եթե առաջին պատճառի՝ միջոցների անբավարարության հաղթահարումը նորակառույցների սեփականատերերի ուժերից վեր է, ապա հոգեբանական գործոնի հարցում նրանք փորձեր են կատարում վերացնել այդ սպասումները պոտենցիալ գնորդների մոտ։ Այսինքն՝ փորձում են հիմնավորել, որ անշարժ գույքի էժանացում չի լինի, որպեսզի փող ունեցող պոտենցիալ գնորդները չսպասեն, եւ շուկան ակտիվանա։ Հենց դրանով են պայմանավորված նրանց զուսպ վարքագիծը եւ զգույշ ձեւակերպումները։ Օրինակ, խոշոր կառուցապատողներից մեկի՝ «Գլենդել Հիլզ» ընկերության խորհրդի նախագահ Էդուարդ Մելիքյանը թերթերից մեկում հավաստիացրել է, որ իրենք գնային փոփոխություններ չեն կատարել եւ չեն էլ պատրաստվում կատարել, քանի որ իրենց առաջարկած գներն ի սկզբանե ամենաօպտիմալն էին շուկայում։ Նա նաեւ նշել է, որ գները կէժանացնեն այն ընկերությունները, որոնց սահմանած գները մինչ այժմ ուռճացված են եղել, այսինքն՝ աշխատել են գերշահույթներով։ Է. Մելիքյանը կարծիք է հայտնել, որ գների նվազում չի լինի նաեւ այն պատճառով, որ ռեսուրսների անբավարարության խնդիրն առաջին հերթին սպառողների մոտ է։ «Տոնուսում» նույնպես հավաստիացրել են, որ գները չեն իջեցնի, քանի որ դրանք այժմ էլ իրատեսական են, եւ իրենք առանց այն էլ աշխատում են փոքր շահույթով։

Այժմ միասին վերլուծենք վիճակը՝ առանց խորանալու վիճակագրական տվյալների մեջ։ Սկսենք նրանից, որ շուկայական տնտեսության մեջ որեւէ ապրանքի գինը՝ լինի տուն թե կոշիկ, որոշվում է ոչ միայն ինքնարժեքով, այլեւ պահանջարկով։ Կառուցապատողները հավաստիացնում են, որ գնանկում չի լինի՝ ասվածը հիմնավորելով շինարարության վրա կատարված ծախսերով. չեն կարող անշարժ գույքը ինքնարժեքից ցածր վաճառել։ Բնական է, ոչ ոք չի ցանկանում վնաս կրել։ Սակայն բիզնեսի մեջ վնասը ոչ միայն կոնկրետ կորցրած գումարն է, այլ այն պոտենցիալ գումարը, որը կարող էր ստացվել, բայց չի ստացվում։ Բիզնեսմենի համար վնաս է ցանկացած ռեսուրս, որը չի աշխատում, փող չի բերում։ Ենթադրենք, Պողոսն ունի տարածք, որը կարող է վարձակալության տալ ամսական 300 դոլարով, սակայն կարող է այդ տարածքում խանութ աշխատեցնել։ Խանութին նա տրամադրում է ոչ միայն իր տարածքը, այլեւ իր ժամանակը, ռեսուրսներն ու կապիտալը։ Եթե տարածքը վարձով տար, ապա ամսական կստանար 300 դոլար, որից ինքնակամ հրաժարվում է։ Եթե խանութով չզբաղվեր, այլ աշխատեր որեւէ ընկերությունում՝ ստանալով ամսական 400 դոլար աշխատավարձ, այդ 400 դոլարն էլ չի ստանում՝ հանուն սեփական գործի։ Եթե նախնական կապիտալ՝ մոտ 5000 դոլար, չներդներ այդ գործի մեջ, ապա կարող էր այդ գումարը տոկոսով տալ՝ ամսական ստանալով մոտ 200 դոլար։ Փաստորեն, բիզնեսի մեջ այդ 900 դոլարը (300+400+200) համարվում է ծախս (կամ ծախք), թեեւ այն առարկայացված չի եւ չի ներառվում հարկային հաշվետվություններում։ Ստացվում է, որ Պողոսի խանութի շահույթը չպետք է պակաս լինի ամսական 900 դոլարից։ Եթե լինի, օրինակ, 600 դոլար, ապա ավելի նախընտրելի կլինի զբաղվել վերը նշված գործերով՝ տարածքը վարձով տալ, գումարն էլ՝ տոկոսով, եւ ոչինչ չանելով՝ ստանալ ավելի շատ գումար։ Այս դասական օրինակը, որ առկա է տնտեսագիտության գրեթե բոլոր դասագրքերում, ցույց է տալիս, որ «վնաս» ասվածը չի վերաբերում միայն «քյաշ» փող կորցնելուն։

Հիմա այս տրամաբանությամբ վերլուծենք կառուցապատողների հնարավոր գործողությունները։ Ենթադրենք նորակառույց բնակարանի ինքնարժեքը կազմում է 60.000 դոլար։ Եթե հավատանք, որ փոքր շահույթ են ակնկալում՝ առավելագույնը 20%, ուրեմն բնակարանի վաճառվող գինը չպետք է գերազանցի 72 հազար դոլարը։ Եվ այսպես, նրանք ասում են, որ գինը 72 հազարից մի կոպեկ անգամ չեն էժանացնի։ Թե ինչու են այդպես ասում, արդեն բացատրեցինք։ Եթե կառուցապատողներն իրենց խոսքի տերը մնան, գները չէժանացնեն, սպառողներն էլ հետո համոզվեն, որ լուրերը սուտ էին, ապա բնակարանը լավագույն դեպքում կվաճառվի 5 ամիս անց։ Ինչ է՝ կառուցապատողները վնաս չե՞ն կրի այդ դեպքում։ Իհարկե կկրեն, որովհետեւ «քնեցնում» են փողը, որը կարող էին թեկուզ տոկոսով տալ (օրինական ձեւը կգտնեին, կարող եք չկասկածել)։ Բանկերն ավանդներ ընդունում են տարեկան մոտ 10 տոկոս տոկոսադրույքով, սակայն սեւ շուկայում տոկոսադրույքներն ավելի բարձր են՝ հասնում են ամսական մինչեւ 5 տոկոսի։ Ներկայիս ճգնաժամի պայմաններում, երբ ֆինանսական ռեսուրսների խիստ անբավարարություն կա, 5 րոպեում կարելի է գտնել ինչ-որ մեկին, ով արժեքավոր գրավի դիմաց կհամաձայնի վերցնել այդ գումարը 4 տոկոսով։ Այսինքն, եթե կառուցապատողին հաջողվեր հենց այսօր վաճառել բնակարանը 72 հազար դոլարով, ապա նա կարող էր այդ գումարը ներդնել մեկ այլ գործի մեջ, կամ վերը նշված եղանակով պարտքով տալ եւ ստանալ ամսական մոտ 3000 դոլար։ Փաստորեն, բնակարանը չվաճառելու դեպքում, կառուցապատողն ամեն ամիս կորցնում է 3000 դոլար։ Հետեւաբար, եթե նա բնակարանը վաճառի ոչ թե այսօր, այլ 5 ամիս անց, ապա կորցրած կլինի մոտ 15.000 դոլար (ինչպես կորցնում է տարածքը վարձով չտվող սեփականատերը)։ Այլ կերպ ասած, 5 ամիս հետո 72 հազար դոլարով բնակարան վաճառելը համարժեք է նրան, եթե այսօր նա վաճառի այդ բնակարանը ինքնարժեքից ցածր գնով՝ 57 հազար դոլարով։ Եվ եթե նկատի ունենանք, որ տվյալ դեպքում խոսքը ոչ թե մեկ, այլ տասնյակ բնակարանների մասին է, ապա գործ ունենք 100 հազարավոր դոլարների հասնող հնարավոր վնասների հետ։ Այսինքն՝ զուտ բիզնեսի տեսանկյունից, ավելի ձեռնտու է բնակարանի գինն էժանացնել, վաճառել թեկուզ ինքնարժեքով, քան «թթու դնել»։ Ասվածը առավել հիմնավոր է թափ առնող ճգնաժամի պարագայում՝ երբ կանխատեսումների համաձայն՝ ռեսուրսների սղությունն ավելի է սրանալու։

Ընդ որում, սա լավագույն տարբերակն էր. երբ կառուցապատողը շենքը կառուցում է սեփական միջոցներով։ Սակայն կան մեծ թվով կառուցապատողներ (ինչպես կազմակերպություններ, այնպես էլ ստվերում գործող մասնավոր շինարարներ), որոնք շինարարությունն իրականացնում են բանկից վերցված, կամ, որ ավելի վատ է՝ «սեւ» շուկայից հայթայթած վարկերի հաշվին։ Իսկ վարկերի դիմաց հարկավոր է տոկոսներ վճարել ամեն ամիս։ Այս մարդկանց համար վնասն ավելի առարկայական է, քանի որ անշարժ գույքը չվաճառվելու դեպքում նրանք ամեն ամիս իրենց գրպանից պետք է «քյաշ» փող տան վարկատուներին։

Ահա սա է իրականությունը, որը շատ լավ հասկանում են նաեւ իրենք՝ անշարժ գույքի սեփականատերերը՝ կառուցապատողներն ու վաճառողները։ Նրանց էլ, իհարկե, կարելի է հասկանալ։ Մտահոգվում են, որ բավական է գների՝ անգամ մի փոքր իջեցում, մի փոքր կայծ, եւ կսկսվի անշարժ գույքի գների գահավիժումը՝ փլուզելով այս շուկան։ Ամեն դեպքում՝ պնդումները, թե անշարժ գույքի գնանկում չի լինի, որեւէ կերպ չի կարող ազդել դեպքերի զարգացման վրա։ Որովհետեւ սպառողն էլ չի ցանկանում վնաս կրել. ինչո՞ւ նույն բնակարանի համար այժմ վճարի 70-80 հազար դոլար, եթե, կանխատեսումների համաձայն, մարտ-ապրիլին այն միգուցե հնարավոր լինի գնել 60 կամ 50 հազար դոլարով։ Իշխանության խոստումներն ու լավատես լինելու հորդորներն էլ այս դեպքում չեն ազդում, որովհետեւ մեր դեպքում միջազգային ճգնաժամին գումարվում է նաեւ զուտ ներքին խնդիրը՝ ժողովրդի անվստահությունը կառավարության նկատմամբ՝ ցանկացած հարցում։

Հույս ունենանք, որ Հայաստանում անշարժ գույքի շուկան, հետեւաբար՝ նաեւ շինարարության ոլորտը, չեն գլորվի անդունդը, քանի որ դա կհարվածի ոչ միայն կառուցապատողների գրպանին, այլեւ այդ ոլորտում աշխատող հազարավոր մարդկանց, ողջ տնտեսությանը։ Սակայն ամեն դեպքում գնանկումն ավելի հեշտ կլինի բացատրել, քան տարիներ շարունակ արձանագրվող արհեստական գնաճը, որի արդյունքում 15 տարի առաջ 5 հազար դոլար արժեցող բնակարանի գինը հասավ 100 հազար դոլարի։