«168 Ժամի» նախորդ համարում անդրադարձել էինք շինանյութի թանկացմանը, ինչի հետեւանքով, ըստ որոշ կանխատեսումների` կթանկանա նաեւ անշարժ գույքը: Այս թեմայի շուրջ է մեր զրույցը «ESKՕ» կոնցեռն ՓԲԸ հիմնադիր նախագահ Սարգիս Աղաբեկյանի հետ:
– Նախընտրական եւ հետընտրական շրջանում անշարժ գույքի առքուվաճառքի առումով ավելի պասիվ վիճակ էր: Այդ վիճակը դեռ շարունակվո՞ւմ է:
– Նորաստեղծ հայկական պետության ձեւավորման ամբողջ 16 տարիների ընթացքում երեւի առաջին դեպքն էր, որ ընտրությունների գործընթացը էականորեն չազդեց անշարք գույքի շուկայական գնի վրա, նկատի ունեմ` նվազեցման միտումով: Դա, ըստ էության, պայմանավորված է նրանով, որ շուկան ամրացել է, առաջարկը եւ պահանջարկը համապատասխանում են իրար, եւ պահանջարկի ռեալ աճ կա շուկայում: Միեւնույն ժամանակ պետք է նշեմ, որ նախորդ տարիների ընթացքում Հայաստանում անշարժ գույքի ոլորտում գրանցվել է 24-28 տոկոս տարեկան աճ` դրամային արտահայտությամբ, եւ կարող ենք ասել, որ այս տարի նույնպես գնաճ լինելու է` կախված պահանջարկի ծավալից: Բացի այդ, որոշակի սեկտորներում ընդհանրապես` առեւտրի տարածքներ, ավարտված բնակարան եւ այլն, նմանատիպ հատվածներում գների աճ կա` անկախ իրավիճակից` ընտրությո՞ւն է, թե՞ ընտրություն չի: Իսկ նախընտրական եւ հետընտրական այս ժամանակահատվածում միայն կարող ենք ասել, որ գործարքների քանակն է մի փոքր նվազել: Բայց, որ այն բերել է գների անկման, նմանատիպ հաստատում չենք կարող տալ, որովհետեւ ըստ ուսումնասիրությունների, այն առաջարկը եւ պահանջարկը, որ կան, չեն խոսում գների նվազեցման մասին: Նաեւ ուզում եմ նշել, որ նախընտրական ժամանակահատվածում եթե բիզնես-պրոյեկտների մասով գործընթացների սառեցում կար, հիմա նմանատիպ սառեցումներ չեն նկատվում, հետաքրքրությունը մարդկանց մոտ աճում է: Իհարկե, ասել, որ ընդհանրապես ընտրական գործընթացները չեն ազդում շուկայի վրա, սխալ կլինի, բայց ուզում եմ լավատեսությամբ նշել, որ շուկան այնքան է ամրացել, որ հետընտրական ժամանակահատվածի որոշակի գործընթացներ շուկայի որակի վրա ըստ էության չեն ազդել:
– Շուկայի որակի վրա` հասկանալի է: Բայց հաշվի առնելով երկրի անկայուն քաղաքական իրավիճակը` արտասահմանյան ներդրողներն արդյո՞ք կշարունակեն այստեղ անշարժ գույք գնել:
– Ներդրումային պրոյեկտների հետ կապված, ես նշեցի, որ որոշակի սառեցում կա: Ներդրումային ծրագրերն, ըստ էության, կապված են այն կապիտալի ծավալի հետ, որոնք հաշվի են առնում ներդրումից առաջ բազմաթիվ գործոններ: Բայց նաեւ ուզում եմ նշել, որ Հայաստանը դեռ այն երկրների շարքին է պատկանում, որտեղ անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումները բավական էական շահույթ են բերում: Հետեւաբար՝ այդ շահույթի նորմայով կոմպենսացվում են թվացյալ այս կամ այն ռիսկերը:
– Իսկ անշարժ գույքի շուկայում պարբերաբար նկատվող գնաճը չի՞ նպաստում նրան, որ նույն արտասահմանյան ներդրողները նախընտրեն որեւէ ավելի կայուն ու զարգացած երկրում (ասենք, եվրոպական) անշարժ գույք ձեռք բերել:
– Եվրոպայում ես ինքս շուրջ մեկ ամիս մոնիտորինգ եմ անցկացրել: Մոտ 30 եվրոպական քաղաքներում ուսումնասիրել ենք անշարք գույքի գների աճի դինամիկան, զարգացման միտումները, եւ ես այլ կարծիքի եմ: Եվրոպայում այսօր անշարժ գույքի գները կանգնած են, եւ իրացվելիությունը շատ ցածր է: Դրա պատճառն այն է, որ եվրոպական տնտեսության վիճակն այնքան էլ լավ չէ, իհարկե, ստաբիլ է, բայց լավ չէ: Համախառն ներքին արդյունքը միջինը տարեկան աճում է մոտավորապես 1.8-2 տոկոսով: Միեւնույն ժամանակ եվրոպացիներն ապահովված մայրցամաքի ներկայացուցիչներ են եւ իրենց գույքային պահանջներն ըստ էության վաղուց են բավարարել: Այսինքն, պահանջարկն այնտեղ նվազ է, եւ դա բերում է թե՛ գների սառեցմանը, թե՛ իրացվելիության տոկոսի նվազեցման: Անգամ ունենք փաստեր, որ ներկայումս Իսպանիայում, որտեղ մեծ քաղաքաշինական ծրագրեր են իրականացնում, խնդիր կա այդ կառուցված գույքն ուղղակի իրացնելու: Հայաստանի պարագայում մի քիչ այլ է: Միեւնույն ժամանակ պետք է նշենք, որ այսօր կա աշխարհասփյուռ հայություն, որոնց մի մասն իրենց գույքը վաճառեց, ու հայրենիքի հետ կապը պահպանելու համար այստեղ բնակարան են ձեռք բերում:
– Վերջին մի քանի ամիսների ընթացքում կտրուկ բարձրացել են շինանյութի գները: Դա որքանո՞վ կնպաստի բնակարանների թանկացմանը կամ արդեն չի՞ նպաստել:
– Բնակարանների գների վրա ազդում են մի շարք գործոններ` հողատարածքի գինը, որը գնալով աճում է, քանի որ կառուցապատման համար հողատարածքների քանակը խիստ կրճատվել է: Իսկ այն հողատարածքները, որոնք կարող են ներկայումս կառուցապատվել, ծանրաբեռնված են այլ անշարժ գույքով, հետեւաբար՝ դրանք իրացնելը կամ քանդելը բերում է հողատարածքի բարձր ինքնարժեքի: Երկրորդը` կոմունիկացիաների գինն է, քանի որ դա նույնպես թանկանում է: Եվ վերջապես` գների աճը պայմանավորված է շինանյութի, շինարարության հետ կապված հարկերի գնով: Սրանք այն բոլոր գործոններն են, որոնք էապես անդրադառնում են շինության ինքնարժեքի վրա: Շինանյութերի գների իմաստով իհարկե թանկացում կա ու շարունակվելու է: Դա պայմանավորված է նրանով, որ ըստ էության փողն արժեզրկվում է` անկախ արտարժույթից: Աշխարհում փողի քանակը գնալով ավելանում է: Շինանյութը մի ապրանքատեսակ է, որի ինքնարժեքը բաղկացած է արտադրական ծախսերից (իսկ ամբողջ աշխարհում վառելիքը թանկանում է), տեղափոխման ծախսերից, մաքսազերծման ծախսերից, ամբողջ արժեքի համագումարից: Եթե բոլոր գործոններն ուսումնասիրում ենք, ապա կարելի է տեսնել, որ շինանյութի գները թանկանալու են: Միեւնույն ժամանակ թանկանում է աշխատուժը: Եթե նախկինում շինարարության ոլորտում աշխատողները կարող էին աշխատել 2500-3000 դրամով, ապա այսօր 5000 դրամով են աշխատում: Փոխվել են նաեւ տեխնիկական պայմանները: Այն տեխնիկական պարամետրերը, որով կառուցում էին 10-15 տարի առաջ, հիմա չեն կիրառվում: Ներկայիս տեխնիկական հագեցվածությունն ավելի բարձր է: Օրինակ, երկրաշարժից հետո կիրառում են 9 բալանոց սեյսմիկ կայունության համակարգ, ինչը բերում է թե՛ երկաթի, թե՛ բետոնի ծավալների մեծացման: Շուկայի իմաստով մրցակցությունն այնքան մեծ է, որ կառուցապատողները ստիպված են լավ կառուցել: Այս բոլոր գործոնները թույլ են տալիս ասել, որ շուկայում գների աճ` պայմանավորված ինքնարժեքով, նույնպես լինելու է, ուղղակի եթե գների աճը ավելի քիչ լինի, քան շինանյութի եւ մնացած ապրանքների, ծառայությունների արժեքը, դա պետք է կոմպենսացվի զուտ կառուցապատողի շահույթից:
– Մի կողմից՝ էլիտար շենքեր են կառուցվում, մյուս կողմից՝ անընդհատ խոսվում է ժողովրդի սոցիալական ցածր մակարդակի մասին: Արդյոք էլիտար տներն իրենց գնորդին գտնո՞ւմ են:
– Զուտ շուկայի առումով՝ այն, ինչ կառուցվում է, վաճառվում է, չի մնում: Կարող է վաճառվել մի քանի ամսվա ընթացքում, բայց որ վաճառվում է, հաստատ է, այլապես ոչ ոք չի կառուցի: Կապիտալն ավելի զգայուն է, քան մեր սուբյեկտիվ ցանկությունը: Նախ, այսօր Երեւանում կառուցվող շատ քիչ շենքեր կարելի է էլիտար անվանել, քանի որ մասամբ են դրա չափանիշներին համապատասխանում, հիմնականում չեն էլ համապատասխանում: Բայց այն, ինչ կառուցվում է, պահանջարկ ունի: Օրինակ, Հյուսիսային պողոտայի հետ կապված եթե նախկինում խոսքը գնում էր մեկ քառակուսի մետրը 300-350 հազար դրամի մասին, ապա այսօր արդեն 650.000 դրամով գնելը բարդ է: Իսկ նորոգած բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի գինն արդեն տատանվում է 1 միլիոնից 1 մլն 200.000 դրամի սահմաններում: Իհարկե, գները բավական բարձր են այն մարդկանց համար, ովքեր նման գումարներ չունեն: Սակայն նմանատիպ պահանջարկը ըստ էության ներկայացվում է թե՛ որոշ տեղացիների, թե՛ օտարերկրացիների, թե՛ սփյուռքի ներկայացուցիչների կողմից: Որովհետեւ սփյուռքի իմաստով սրանք այնքան էլ բարձր գներ չեն: Օրինակ, Իսպանիայում, այն էլ` ոչ այնքան լավ քաղաքներում մեկ քառակուսի մետրն արժե 2500 եվրո, երբեմն` 7-8000 եվրո, որոշ տեղերում` 10.000 եվրո: Հայաստանում եթե հանրապետության կտրվածքով միջինացնենք գինը, ապա կստացվի 1 քառակուսի մետրը մոտ 500 եվրո: Երեւանում միջին գինը` մեկ ք/մ-ն, արժե 800-900 եվրո: Իհարկե, գների աճման առումով այլ շուկաներից հետ ենք մնում: Օրինակ, Ուկրաինայում այսօր շենքեր կան, որտեղ 1 քմ-ի արժեքը հասնում է 30.000 դոլարի: Երեւանում այսօր գների իմաստով եթե համարժեքության սկզբունքը վերցնենք, ամենաթանկ բնակարանները 1.2 միլիոն դրամից առայժմ չեն անցնում: Շուկայի իմաստով եթե կառուցողը գոնե նվազագույն շահույթ չհետապնդեց, ներդրում չի կատարի:
– Ձեր կանխատեսումներով, առաջիկայում անշարժ գույքի գինը որքանո՞վ կբարձրանա:
– Իմ անձնական կարծիքն է, չեմ կարող հաստատել, ժամանակը ցույց կտա: Բաց այս տարի ես կանխատեսում եմ անշարժ գույքի մոտ 17-18 տոկոս գնաճ: Իսկ որոշակի սեկտորներում` մոտավորապես 20-25, նույնիսկ` 30 տոկոս: