Ազգային ժողովի ինտերնետային կայքում արդեն կարող եք ծանոթանալ այդ փաթեթի մանրամասներին։ Փոփոխություններ են առաջարկվել գրեթե բոլոր հարկային օրենքներում՝ «Հարկերի մասին», «Ավելացված արժեքի հարկի մասին», «Շահութահարկի մասին» եւ այլն։
Ընթերցողին հիշեցնենք՝ խնդիրն ինչումն էր։ Ըստ ՀՊԾ պետ Արմեն Ալավերդյանի, գործող օրենսդրությունը կառուցապատողներին թույլ է տալիս չվճարել որոշակի հարկատեսակներ։ «Հարկերի մասին» ՀՀ Օրենքի 26-րդ հոդվածն ասում է. «Հարկային օրենսդրության կիրառման առումով ձեռնարկատիրական գործունեություն չի համարվում քաղաքացիների անձնական գույքի (ներառյալ` նաեւ անշարժ) եւ իրերի օտարումը»: Սա թույլ է տալիս, որպեսզի բազմաբնակարան շենք կառուցողը (խոսքը վերաբերում է ոչ թե շինարարություն իրականացնողին, այլ գումար ներդնողին), հանդես գալով որպես ֆիզիկական անձ, շենքը ձեւակերպի որպես իր անձնական գույք եւ վաճառքի դեպքում չվճարի համապատասխան ավելացված արժեքի հարկ կամ շահութահարկ։
Ի՞նչ է արել Հարկայինը։ Նախեւառաջ, «Հարկերի մասին» օրենքի վերը նշված հոդվածը լրացվել է հետեւյալ պարբերությամբ. «…բացառությամբ օրենքով նախատեսված դեպքերի»։ Իսկ հետո մանրամասնել է այդ դեպքերը, այսինքն՝ ո՛ր դեպքում է ֆիզիկական անձի կողմից անշարժ գույքի օտարումը համարվում ձեռնարկատիրական գործունեություն եւ հարկվում։ Այսպես. եթե կառուցապատողը վաճառում է իր բազմաբնակարան շենքի բնակարանների ընդհանուր մակերեսի մինչեւ 10%-ը (որը չպետք է գերազանցի 500 քառակուսի մետրը), դա ձեռնարկատիրական գործունեություն չի համարվում։ Սակայն երբ օտարվող մակերեսը գերազանցում է ընդհանուր մակերեսի 10%-ը (կամ 500 քմ-ն)՝ գործարքն արդեն դիտվում է որպես բիզնես եւ հարկվում է։
Ահա այս սկզբունքի վրա փոփոխություններ են կատարվել «Ավելացված արժեքի հարկի մասին», «Եկամտահարկի մասին», «Շահութահարկի մասին» եւ «Պարզեցված հարկի մասին» օրենքներում։
Որքանո՞վ է այս դրույթը կարեւոր։ Ազգային վիճակագրական ծառայության տվյալներով, 2006թ. հունվար-հունիս ամիսներին հանրապետությունում գործարկված բնակելի շենքերի ընդհանուր մակերեսը կազմել է 165.417 քմ։ Այդ թվի առյուծի բաժինը՝ 109.250 քմ-ն, կառուցվել է բնակչության միջոցներով, իսկ կազմակերպություններին բաժին է ընկնում ընդամենը 30.385 քմ։ Ցավոք, ԱՎԾ հրապարակումից չի երեւում՝ ընդհանուր մակերեսի ո՞ր մասն է բաժին ընկնում բազմաբնակարան շենքերին, սակայն տարբերությունն ինքնին խոսուն է։ Սա նշանակում է, որ կառուցապատվող բազմաթիվ շենքերի սեփականատերերը կարող են հանդես գալ որպես ֆիզիկական անձ եւ մտնել վերը նշված 109250 քմ-ի մեջ։
Քանի որ բազմաբնակարան շենքերի մեծ մասը դեռ կառուցման փուլում է, պատկերը հստակեցնելու համար կարելի է դիտարկել շինարարության ծավալները։ Այսպես, 2006թ. առաջին 6 ամիսների ընթացքում հանրապետությունում իրականացվել է մոտ 95 մլրդ դրամի շինարարություն, որից 78 մլրդ-ն՝ բնակչության միջոցների հաշվին։ Հետաքրքրվողների համար նշենք, որ 95 միլիարդից 88.7-ը բաժին է ընկնում Երեւանին։
Ի՞նչ է տալու օրենսդրական այս փոփոխությունը, եթե այն արժանանա մեր օրենսդիրների հավանությանը։ Ինչպես «168 Ժամի» հետ զրույցում նշել էր Ա. Ալավերդյանը, հնարավոր կլինի 2-3 անգամ ավելի համապատասխան հարկեր հավաքագրել։
Կա ուշադրության արժանի եւս մի կետ։ Ըստ հարկային կառույցի, անշարժ գույքի առքուվաճառքի շատ գործարքների դեպքում գործարքի արժեքը ցույց է տրվում շատ ավելի քիչ, քան վաճառվող բնակարանի (կամ տարածքի) իրական շուկայական գինը։ ՀՊԾ-ն փորձել է առաջարկվող փոփոխություններով լուծել նաեւ այս հարցը։ ԱԱՀ, շահութահարկ կամ եկամտահարկ հաշվարկելիս շրջանառության չափը չի կարող պակաս լինել «գույքահարկով հարկման նպատակով օրենքով սահմանված կարգով որոշվող արժեքից»։ Եթե ավելի պարզ ձեւակերպենք, ապա կառուցապատողի համար այլեւս անիմաստ է դառնում բնակարանը վաճառել ավելի ցածր արժեքով, քան կադաստրային արժեքն է։ Այդ պարագայում, ԱԱՀ-ն, շահութահարկն ու եկամտահարկը, միեւնույն է, հաշվարկվելու են կադաստրային արժեքի հիման վրա։
Իհարկե, մեզ հետաքրքրում էր նաեւ հենց կառուցապատողների կարծիքը՝ առաջարկվող փոփոխությունների վերաբերյալ։ Ընդհանուր առմամբ, վերաբերմունքը կարելի է գնահատել «չափավոր ոչ դրական»։ Հիմնական դժգոհությունը կապված է վաճառքի գնի սահմանափակման հետ։ Մեր այն դիտարկմանը, որ կադաստրային արժեքը, միեւնույն է, զգալիորեն ցածր է շուկայականից եւ, այսպես թե այնպես, ոչ ոք այդ արժեքից ցածր գնով բնակարան չի վաճառի, կառուցապատող խոշոր ընկերություններից մեկի ներկայացուցիչը պատասխանեց. «Չէ՞ որ կադաստրային արժեքը նույնպես գնալով բարձրանում է։ Շուկան գնալով հագենում է, եւ մոտ ապագայում կադաստրային եւ շուկայական արժեքները կարող են հավասարվել։ Իսկ եթե ընկերությունը դժվարին վիճակում է եւ իրոք անշարժ գույքը ստիպված է վաճառել կադաստրային արժեքից էլ ցածր գնով, ինչո՞ւ պետք է նա ավելի ԱԱՀ մուծի»։ Դժգոհությունը բնական է՝ յուրաքանչյուրը պետք է հանդես գա իր շահերի տեսանկյունից։ Իհարկե, որոշ առումով միգուցե պետությունը չարաշահում է իր հնարավորությունները՝ գնային քաղաքականություն թելադրելով։ Սակայն մյուս կողմից` դժվար է պատկերացնել, որ կադաստրային կամ դրանից ցածր արժեքով հնարավոր է բնակարան կամ տարածք գնել։
Մեր մյուս հարցը հետեւյալն էր՝ արդյո՞ք առաջարկվող փոփոխությունները չեն բարձրացնի նորակառույց բնակարանների գները։ Այստեղ կարծիքները տարբեր էին։ Մեր զրուցակիցը, որը չցանկացավ ներկայանալ, համոզված էր, որ օրինագիծը կհանգեցնի բնակարանների գների աճին։ Իսկ կառուցապատող մեկ այլ հայտնի ընկերության ներկայացուցիչը լրիվ հակառակ կարծիքի էր. «Ներկայիս պայմաններում այս շուկայում սահմանված գները մաքսիմալ են, մարդիկ դրանից ավելի փող չեն տա։ Սրա մասին է խոսում այն փաստը, որ դրամն արժեւորվեց, սակայն մենք դոլարով արտահայտված գինը չբարձրացրինք, թեեւ մեր բոլոր ծախսերը կատարվում են դրամով»։
Անշարժ գույքի շուկայի մասնագետների կարծիքով` այս փոփոխությունը վերաբերում է հիմնականում «էլիտար» շենքերին, իսկ անշարժ գույքի շուկայում դրանց հետ կատարվող գործարքները շատ փոքր մաս են կազմում։ Այնպես որ, անշարժ գույքի ընդհանուր գների վրա օրենսդրական փոփոխությունն էական ազդեցություն չի ունենա։
Օգտվելով առիթից՝ մեր զրուցակիցներից հետաքրքրվեցինք նաեւ իրացվելիության մասին։ Կարծիքներ կան, որ կառուցվող բազմաբնակարան շենքերի սեփականատերերը կարող են վաճառքի խնդիրներ ունենալ։ Սակայն բոլոր ընկերությունները, որոնց հետ մենք զրուցեցինք՝ նշեցին, որ իրենք այդպիսի խնդիրներ չունեն։ Միգուցե որոշ չափով դա բացատրվում է նաեւ գործարար հեղինակության գործոնով։ Չէ՞ որ պահանջարկի առկայությունը խոսում է տվյալ ընկերության կառուցած շենքերի հուսալիության, հարմարավետության եւ մատչելիության մասին։ Ամեն դեպքում, բնակարանները դժվար թե «մնան կառուցողների վրա»։ Ծայրահեղ դեպքում գինը կիջեցնեն եւ կվաճառեն, սակայն դա ցանկալի տարբերակ չէ։
Ենթադրվում է, որ հիպոթեքային շուկայի զարգացումը որոշ չափով կնպաստի նաեւ կառուցապատողներին, սակայն գրեթե բոլորն անթաքույց դժգոհությամբ էին խոսում հիպոթեքային համակարգի ներկայիս վիճակի մասին։ Մասնավորապես, նշում են, որ բյուրոկրատական քաշքշուկը շատ մեծ է, հազար ու մի թուղթ են ուզում, քաղաքացին հիասթափվում է եւ հրաժարվում հիպոթեքով տուն գնելու մտքից։
Մեր զրուցակիցները դժգոհեցին նաեւ օրենսդրության մեջ առկա թերությունների մասին, որոնք չեն կարգավորում կիսակառույց շենքում հիպոթեքով տուն գնելու գործընթացը։ Հիպոթեքային վարկ տրամադրելիս բանկն անշարժ գույքը վերցնում է որպես գրավ։ Իսկ ինչպե՞ս վարվել այն դեպքում, երբ քաղաքացին ցանկանում է գնել կառուցվող շենքի 8-րդ հարկի բնակարանը, իսկ կառուցապատողն ավարտին է հասցրել դեռ 3-րդ հարկը։ Այսինքն՝ գրավի առարկան փաստորեն գոյություն չունի։ Այս դեպքերում բանկերը պարզապես չեն վարկավորում՝ լրացուցիչ դժվարություններ ստեղծելով թե՛ պոտենցիալ գնորդների, թե՛ վաճառողների համար։
Իհարկե, այս խնդիրները Հարկայինին չեն վերաբերում եւ չեն հետաքրքրում։ ՀՊԾ-ն պարզապես անում է իր գործը. եթե փող ես աշխատում` ուրեմն պետք է վճարես։ Մնում է մեր պատգամավորները կողմնորոշվեն՝ Հարկայինի՞ն պաշտպանեն, թե՞ կառուցապատողներին։ Ամեն դեպքում՝ կողմերից մեկը դժգոհ է մնալու։