Հայաստանում այսօր ցանկացած ֆիզիկական անձ կամ կազմակերպություն կարող է առանց որեւէ խոչընդոտի հիմնել ապահովագրական բրոքերային եւ ապահովագրության գծով միջնորդային գործունեության իրականացման գրասենյակ կամ անշարժ գույքի առուվաճառքի գործակալություն:
Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում գործող բրոքերների քանակությունն այսօր թերեւս կրկնակի գերազանցում է այդ ծառայության համար շուկայի կողմից ներկայացվող պահանջարկը: ՀՀ ցանկացած գործազուրկ քաղաքացի կարող է զբաղվել միջնորդային, այլ կերպ ասած` բրոքերի գործունեությամբ, քանի որ դրա համար ոչ մասնագիտություն, ոչ կրթություն, առավելեւս ոչ էլ առանձնակի գիտելիքներ պետք չեն: Նման աշխատանք կարող է կատարել այն անձն, ով «ճարտար» լեզու ունի եւ անգամ ամենաանհրապույր անշարժ գույքը կարողանում է ներկայացնել որպես անփոխարինելի եւ, որն անմիջապես ձեռք չբերելու պարագայում կհանձնվի մեկ ուրիշին: Անշարժ գույքի առուվաճառքով կամ միջնորդային ծառայությունների մատուցման գործունեություն ծավալելու համար ընդամենը անհրաժեշտ է լիզենզավորվել: Ամենաուշագրավն այն է, սակայն, որ մեր երկրում գործող այս կազմակերպությունները բազմաթիվ քաղաքացիներից գումարներ են շորթում եւ շատ դեպքերում էլ` խարդախության ճանապարհով տիրանում են այլոց անշարժ գույքին: Հիշեցնենք, որ մեր թերթի նախորդ համարներից մեկում անդրադարձել էինք «Վ. Վ. Սաիթ» անշարժ գույքի գործակալությանը, որը 21 քաղաքացիներից բնակարանի գնման համար 5000-10.000 դոլար կանխավճար եւ միջնորդավճար վերցնելով՝ դիմել էր խաբեության: Պարզվել էր, որ այդ գործակալության աշխատակից բրոքերների կողմից ներկայացված բնակարանները սեփականատերեր ունեն, ովքեր դրանք վաճառելու մտադրություն ամենեւին չեն ունեցել: Բրոքերներն իրենց ծանոթ-ազգականների հետ պայմանավորվածություն են ձեռք բերել, համաձայն որի` գնորդների հետ այցելության ժամանակ բնակարանների սեփականատերերը պետք է ձեւացնեին, թե ցանկանում են դրանք վաճառել: Այնուհետեւ, երբ գործակալության հետ համագործակցող քաղաքացիները հասկացել են կատարվածը` դիմել են ՀՀ Ոստիկանություն: Արդյունքում՝ քրեական գործ է հարուցվել, գործակալության տնօրեն Վ. Վարդանյանին խարդախության հոդվածով դատապարտել են 6 տարի 6 ամսվա ազատազրկման, իսկ գործակալությունը սնանկ է ճանաչվել: Մինչդեռ 21 քաղաքացիները մինչեւ օրս, անգամ դատարանի վճիռներով չեն կարողանում ետ ստանալ իրենց գումարները: Ինչեւէ, այս հոդվածում մենք կանդրադառնանք մեկ ուրիշ` «Արսեն ռիելթի» ՍՊԸ-ին, որը կրկին գումար է շորթել բնակարանի վաճառքը կազմակերպելու համար իրենց դիմած Էմմա Մկրտչյանից: Սակայն մինչ այդ ներկայացնենք օրենսդրական այն պարտավորությունները, որը պահանջվում է անշարժ գույքի առուվաճառքով զբաղվող գործակալություններից կամ ապահովագրական բրոքերային եւ ապահովագրության գծով միջնորդային գործունեության իրականացման գրասենյակներից: Համաձայն «Լիցենզավորման մասին» օրենքի` վերոնշյալ գործունեությամբ զբաղվելը պարտադիր լիցենզավորման ենթակա գործունեության տեսակներից է: Lիցենզավորման նպատակներն են` սպառողների իրավունքների պաշտպանությունը, ապրանքների եւ ծառայությունների որակի բարձրացումը եւ, որն ամենակարեւորն է` «Անձանց կյանքին, գույքին, պետության եւ հասարակության շահերի պահպանությանն առավել վտանգի սպառնալիքով հղի գործունեության տեսակներով զբաղվողների նկատմամբ հսկողության իրականացումը»: Լիցենզավորման մասին օրենքում առանձին հոդվածներով ներկայացված է լիցենզավորման ենթակա գործունեության տեսակների մասնագիտական որակավորման պահանջները, որը, ելնելով մեր իրականությունից, պետք է նկատել, որ միջնորդային գործունեությամբ զբաղվողների մոտ հատկապես բացակայում է: «Անձի որակավորում ունենալու փաստը կարող է հաստատվել օրենսդրությամբ սահմանված կարգով տրված համապատասխան վկայականներով, դիպլոմներով, որակավորման դասերով կամ օրենսդրությամբ նախատեսված այլ փաստաթղթերով: Լիցենզիա տալու համար մասնագիտական որակավորման ստուգումներ կարող են անցկացվել միայն օրենքով նախատեսված դեպքերում` օրենքով կամ լիցենզավորման կարգերով նախատեսված կարգով ու պայմաններով»: Այնպես որ, մեր քաղաքացիներին խորհուրդ կտանք վերոնշյալ ծառայություններից օգտվելիս պարտադիր որակավորման վկայական պահանջել: Ապահովագրական բրոքերային եւ ապահովագրության գծով միջնորդային գործունեությամբ զբաղվող անձինք նաեւ համագործակցում են անշարժ գույքի առուվաճառքի փաստաթղթերը ձեւակերպող պետական կառույցների հետ: Վերջիններս համաձայնության գալով պետական ծառայողների հետ՝ շատ դեպքերում խոչընդոտ հանդիսացող փաստաթղթերի վերաձեւակերպման համար նույնպես քաղաքացիներից մեծ գումարներ «գրպանելով» վստահեցնում են, թե` «փաստաթղթերի համար մի բան կանենք, ծանոթներ ունենք»: (Ի դեպ, «ՎՎ Սաիթ»-ի մասին հրապարակման մեջ նշել էինք կոնկրետ անուններ, որոնք կաշառք էին վերցրել քաղաքապետարանում հարց լուծելու համար):
ԴԱՀԿ-ն համագործակցո՞ւմ է «Արսեն ռիելթիի» հետ
Նոր Նորքի 9-րդ զանգվածի 11շ., 1-ին բնակարանի բնակչուհի Էմմա Մկրտչյանը 2009թ. հունիս ամսին վերոնշյալ հասցեի մեկ սենյականոց իր բնակարանը դրել է վաճառքի, որի գինը սահմանել է 20.000 դոլար: «Այնպես ստացվեց, որ հայտնվել էինք սոցիալական շատ վատ վիճակում: Մեծ պարտքեր էինք կուտակել եւ դրան գումարած էլ` ապրելու համար անհրաժեշտ գումար չունեինք: Դիմեցինք ծայրահեղ քայլի` որոշեցինք բնակարանը վաճառել»,- պատմում է նա`ասելով, որ որոշ ժամանակ անց փորձել են բնակարանի վաճառքը կազմակերպել անշարժ գույքի գործակալության միջոցով: Էմմայի բարեկամուհիներից մեկն առաջարկել է բնակարանի վաճառքով զբաղվելու համար դիմել Նոր Նորքի 4-րդ զանգվածում գործող «Արսեն ռիելթի» գործակալություն: Բարեկամուհին նախապես զանգահարել է «Արսեն ռիելթի» ՍՊԸ-ի տնօրեն Հասմիկ Պապոյանին, տեղեկացրել է 1 սենյականոց բնակարանի վաճառքի մասին, իսկ վերջինս անմիջապես արձագանքելով՝ վստահեցրել է, որ նման բնակարանի եւ այդ գնի սահմաններում բնակարան ձեռք բերել ցանկացող գնորդ ունի: Է. Մկրտչյանը դիմել է «Արսեն ռիելթի» ՍՊԸ-ի տնօրեն Հ. Պապոյանին, ով նրան ծանոթացրել է գնորդի` Ելենա Ծատուրյանի հետ: Այնուհետեւ եկել են համաձայնության, որ բնակարանը կվաճառվի 19.200 դոլարով. «Մեր բնակարանն այնքան էլ բարվոք վիճակում չէր, դրա համար էլ նման ցածր գնով էինք վաճառում: Ամենակարեւորն էլ նշեմ, որ մենք սեփականության վկայական չունեինք եւ իմ անվամբ պետական օրդերով էինք բնակվում: Դա հորիցս ժառանգած իմ պապական տունն էր, որտեղ 1990թ.-ից ապրել եմ: Մենք տարիներ շարունակ դիմել ենք քաղաքապետարան, թաղապետարան, բայց ասել են, որ դեռ որոշում չկա, գործընթացը կասեցվել է, երբ լինի` կարող եք հանգիստ սեփականաշնորհել: Հասմիկ Պապոյանն ասաց, որ սեփականաշնորհման խնդիրն ինքն անձամբ կլուծի, ծանոթներ ունի, եւ գնորդին` Ե. Ծատուրյանին վստահեցրեց, որ դրա հետ կապված խնդիրներ չի լինի»: Ինչեւէ, երկու կողմերին ծանոթացնելուց եւ պայմանավորվածություն ձեռք բերելուց հետո «Արսեն ռիելթի» ՍՊԸ տնօրեն Հ. Պապոյանը Է. Մկրտչյանից սեփականաշնորհման վկայականի գործընթացն իրականացնելու համար պահանջել է 1500 դոլարին համարժեք դրամ` խոստանալով, որ «փողեր» բաժանելով՝ փաստաթղթերը կձեւակերպի: Բացի վերոնշյալ գումարից` Հ. Պապոյանը 720.000 դրամ էլ պահանջել է որպես միջնորդավճար: «Գնորդը պայմանագրով մեզ տվել է 720.000 դրամ, որպեսզի այդ հարցերը Հ. Պապոյանը լուծի, եւ միջնորդավճարի գումարը տամ: Ես Հ. Պապոյանին տվել եմ 540.000 դրամ` սեփականաշնորհման գործարքը կազմակերպելու համար: Հետո, երբ նա փորձել էր թաղապետարանի միջոցով դա անել` հասկացել էր, որ անհնար է: Եվս 2000 դոլար պահանջեց, որպեսզի այս անգամ էլ քաղաքապետարանի միջոցով սեփականաշնորհի: Քանի որ ինձ մոտ գումար չկար` Ելենան էր տալիս` նա հրաժարվեց եւս 2000 տալ, ասելով` որ մեծ գումար է տվել, թող դրանով անի: Պայմանավորվածություն կար, որ մեկ ամսվա ընթացքում գնորդին պետք է հանձնվեր արդեն սեփականաշնորհված բնակարանը, բայց…»,- ասում է Է. Մկրտչյանը, որի բնակարանի սեփականաշնորհման գործընթացը Հ. Պապոյանն այնուամենայնիվ չի իրականացրել: Հասկանալով, որ բնակարանի գնման երկար ձգձգվող գործընթացը եւ միջնորդային գործունեությունն այնքան էլ «մաքուր» չէ` Ե. Ծատուրյանն այլեւս հրաժարվել է սպասել եւ հայտարարել է, որ չի ցանկանում այդ բնակարանը գնել, հետեւաբար պահանջում է տրամադրած գումարը ետ վերադարձնել: 2009թ. հուլիսի 1-ին կնքված անշարժ գույքի առուվաճառքի նախավճարի եւ միջնորդական ծառայությունների մատուցման խառը պայմանագրի համաձայն` Ե. Ծատուրյանը որպես միջնորդավճար հանձնել է 720.000 դրամ, որից 540.000 դրամը սեփականաշնորհումը կազմակերպելու համար տրվել է գործակալության տնօրեն Հ. Պապոյանին: Չնայած դրան` Հ. Պապոյանը հետագայում հրաժարվել է գումարը վերադարձնելուց` պատճառաբանելով, որ 540.000 դրամը «բաժանել» է գործակալության բրոքերների եւ սեփականաշնորհման գործարքը կազմակերպող ծանոթների միջեւ, որն, ինչպես նշեցինք, այդպես էլ չի կատարվել: «500 դոլար ես պիտի վերադարձնեի, իսկ մնացածը` Հ. Պապոյանը: Ես ասացի, որ պատրաստ եմ գումարը վերադարձնել, բայց պիտի սպասեն, որ բնակարանի նոր գնորդ գտնեմ, քանի որ այդ գումարը ծախսել էի արդեն: Մինչ ես բնակարանի վաճառքի միջոցով ցանկանում էի գումարը վերադարձնել` Ե. Ծատուրյանը դիմել էր ՀՀ ոստիկանություն` հայտնելով, որ կնքել է նախավճարի պայմանագիր, անշարժ գույքի գործակալ Հ. Պապոյանին որպես նախավճար տվել է 720.000 դրամ` նշված բնակարանի առուվաճառքի հետ կապված փաստաթղթային հարցերը լուծելու համար, սակայն վերջինս չարաշահել է իր վստահությունը, չի կատարել պարտավորությունները եւ խաբեությամբ տիրացել է իր գումարին: Ես տեղեկացրի, որ չեմ հրաժարվել բնակարանը վաճառելուց, չեմ հրաժարվել նաեւ 500 դոլարը ետ վերադարձնելուց, բայց գումարի մեծ մասը տրվել է ՍՊԸ-ի տնօրենին»,- ասում է Է. Մկրտչյանը: Հանցակազմի բացակայության պատճառով քրեական գործի հարուցումը Նոր Նորքի քննչական բաժնի քննիչը մերժել է: Ե. Ծատուրյանը պայմանագրային պարտավորությունները կատարելուն պարտավորեցնելու կամ նախավճարի գումարը բռնագանձելու պահանջով դիմել է ՀՀ Ավան եւ Նոր Նորք վարչական շրջանների ընդհանուր իրավասության դատարան: Դատարանում հայցվորը պնդել է, որ բնակարանի գնման ողջ պատասխանատվությունը կրել է «Արսեն ռիելթի» ՍՊԸ-ն, որի դատարան ներկայացրած փաստերն ու պնդումները դատարանը համարել է իրականությանը չհամապատասխանող: Այնուհետեւ դատարանը հարկ է համարել մեջբերել «Ռիելթորական գործունեություն» գործունեության իրականացման կարգը հաստատելու մասին ՀՀ կառավարության թիվ 532 որոշմամբ տրված ռիելթորի հասկացության մեկնաբանությունը, ըստ որի` ռիելթորը պարտավոր է ներկայացնել պատվիրատուին իր իրավունքները եւ պաշտպանել դրանք գործարքի սկզբից մինչեւ վերջ, պատվիրատուին մատուցել անհրաժեշտ իրավաբանական եւ այլ ծառայություններ, կազմակերպել առեւտրային գործարքի ամբողջ գործընթացը եւ այլն, իսկ վերը թվարկվածներից բոլորն էլ «Արսեն ռիելթին» խախտել է: Մի խոսքով` դատարանը վճիռ է կայացրել, ըստ որի` «Պատասխանողներ Էմմա Մկրտչյանից, Արմեն Մկրտչյանից (ամուսինը) եւ «Արսեն ռիելթի» ՍՊԸ-ից հօգուտ հայցվոր Ե. Ծատուրյանի, համապարտության կարգով բռնագանձել 1.343.000 դրամ, որպես վճարված գումարի կրկնապատիկ գումար»: Չնայած դատարանի վճռին` «Արսեն ռիելթի» ՍՊԸ-ն հրաժարվել է համապարտության կարգով, այլ կերպ ասած` գումարի կեսը վճարել: ՀՀ Արդարադատության նախարարության Դատական ակտերի հարկադիր կատարման ծառայության (ԴԱՀԿ) գործելակերպը, մեղմ ասած` անհասկանալի է: Գեւորգ Տեր-Ղազարյան հարկադիր կատարողը նախ Է. Մկրտչյանին եւ նրա ամուսնուն սպառնացել է աճուրդով վաճառել բնակարանն, այնուհետեւ պարտադրել է վճարել համապարտության կարգով դատարանի կողմից սահմանված ամբողջ` մոտ մեկ ու կես միլիոն գումարը, այսինքն` նաեւ «Արսեն ռիելթիի» կողմից վճարվելիքը: Իսկ երբ վերջիններս պահանջել են գումարի մի մասը բռնագանձել «Արսեն ռիելթիից», հարկադիր կատարողն ասել է ` «Արսեն ռիելթին» սնանկ է ճանաչվել: ԴԱՀԿ-ն Է. Մկրտչյանից հօգուտ Ե. Ծատուրյանի բռնագանձել է ամբողջ գումարը` 1.450.000 դրամ. «Խաբեցին մեզ, որովհետեւ «Արսեն ռիելթին» մինչ օրս աշխատում է, եւ սնանկ չի ճանաչվել: Նրանք գումարը վերցրին, խաբեությամբ շորթեցին, բայց հայցվորի տվածի կրկնապատիկը մեզնից բռնագանձեցին: Ո՞վ է պատասխան տալու էս խաբեության համար: «Արսեն ռիելթին» այսօր էլ աշխատում է, եւ չի բացառվում, որ մեր նման հարյուրավորներին «քցում» է: Այդ ապօրինի գործողությունների համար ինչո՞ւ պատասխանատվության չեն ենթարկում»: Այդուհանդերձ, Է. Մկրտչյանը շուտով համապարտության կարգով բռնագանձված գումարի կեսը պահանջելու հայցով կդիմի դատարան: Մենք կփորձենք հետամուտ լինել դատական պրոցեսին եւ առաջիկայում անշարժ գույքի գործակալությունների եւ միջորդային ծառայությամբ զբաղվող մարդկանց խարդախության կոնկրետ դեպքերի մասին նոր հրապարակումներ կներկայացնենք:
Հ.Գ. Մենք փորձեցինք մեկնաբանություն ստանալ նաեւ «Արսեն ռիելթի» ՍՊԸ-ի տնօրենից, սակայն որեւէ հեռախոսահամար գտնել մեզ չհաջողվեց: Հեռախոսային տեղեկատուները վստահեցրին, որ «Արսեն ռիելթի» անվամբ ՍՊԸ գրանցված չկա: Էմմա Մկրտչյանի ամուսինը` Ա. Մկրտչյանը վստահեցրեց, որ Հ. Պապոյանից հեռախոսահամար չունեն, քանի որ իրենցից պահանջել են զանգահարելու փոխարեն այցելել գրասենյակ: