В этом году на рынке недвижимости наблюдается интересная тенденция : цены квартир элитных новостроек падают, в лучшем случае, не растут. В противовес тому растут цены квартир старых зданий советских времен. Особенно дорожают квартиры, построенные в сталинские времена, потому что они считаются более крепкими. Специалисты обьясняют, что каждый год на 20-30 процентов увеличивается квартирное предложение новостроек. Именно в этом причина, что эти цены или спускаются, или хотя бы не поднимаются. По крайней мере, этого мнения председатель агентства по недвижимости VVP Вруйр Пенесян.
В прошлые годы, когда в центре Еревана с большой силой началось строительство элитных квартир, уже была озабоченность, что в предстоящие годы на этом рынке образуется застой. Причина не в том, что наши граждане не имели потребности в квартирах, то есть предложение превысит спрос. Наоборот, квартирный фонд Еревана после советских лет почти не освежался, и число имеющих потребность в квартирах со временем росло. Причина застоя, наблюдаемая на рынке квартир в новостройках или в так называемых элитных домах, в первую очередь – их изначально установленные астрономические цены. Цена 1 квадратного метра квартир на Северном или Главном проспекте колеблется в рамках от 1500-2000 долларов. А немного дальше, но тоже в центре эта цена спускается до 1000-1500 долларов. Кроме того, площадь квартир в этих зданиях довольно больше площади советских квартир, и по этой причине также стоимость повышается. Скажем, стоимость 3-комнатной квартиры может колебаться от 100.000 долларов до 200.000 долларов. По таким ценам в Ереване очень немногие могут купить дом. Надежда строителей в основном на армян диаспоры, которые в вопросе цен не очень торгуются, а хотят в своем желаемом здании свою желаемую квартиру. Кроме того, есть некоторые “местные” покупатели, которые приобретают несколько и даже достигающие десятка квартир. Таким образом, свой капитал они переводят в недвижимость, обеспечивают от обесценивания. Есть и предприниматели, занимающиеся наемным квартирным бизнесом, которые в новостройках и купили несколько квартир. Одним словом, у новостроек покупатели есть, однако, квартирной проблемы почти не обеспечивают. По этой причине их цены не растут быстро как в прошлые несколько лет.
По словам В.Пенесяна, сейчас покупатели больше обращают внимания, какого качества внутренняя отделка квартиры. Кроме того, имеет большое значение, видна ли с балкона гора Масис? Это самая больная точка для армян диаспоры, а для наших строителей самая прибыльная. Даже есть мнение, что причина в горе Масис, что многие армяне диаспоры желают купить дом в Ереване. И отдаленный вид той же горы Масис повышает цены квартир более чем на 20 процентов. Однако, любители горы Масис – наши соотечественники, особенно, армяне диаспоры, совершенно не осознают, что в будущем году прямо перед их зданием на расстоянии вытянутой руки построят новое здание, которое закроет поле зрения. Этим и обесценит их квартиру. То есть, если хозяин этой квартиры пожелает продать свою недвижимость, не сможет запросить ту стоимость, по которой покупал. Гора Масис более не видна, и по этой причине квартира обесценится самое меньшее на 20 процентов. Так что, эта приманка будет на пользу только строителей и агентов по недвижимости.
Цены на квартиры в новостройках и вообще в других зданиях в ближайшие 1-2 года не намного поднимутся. “Причина в том, что год – предвыборный,- говорит В.Пенесян.- Во все предвыборные годы рост цен на квартиры приостанавливается. Даже начинает падать. А если в ходе выборов произойдет какая-либо политическая тряска, то цены на квартиры сразу упадут. Однако, после выборов, когда положение стабилизируется, на рынке недвижимости зафиксируется новый и очень резкий рост цен”.
Если для понижения цен на недвижимость есть очень мало факторов, то для повышения недостатка в них не чувствуется. И совсем не обязательно, чтоб этот фактор был в Армении. Наоборот. По словам специалистов области, если президент США Джордж Буш говорит несколько кислых слов в адрес Ирана, то у нас сразу же квартиры начинают слегка дорожать. Иранские армяне начинают здесь покупать дома. То же положение создается, когда Путин решает в России сделать строже условия армян. И так до бесконечности. Больно то, что когда Буш и Путин прекращают свои угрозы, у нас цены на квартиры не падают, остаются теми же. Потом к этому добавляются “мелкие местного значения” причины, и получается, что рынок фиксирует бесконечный рост цен. А причин не только много, но и иногда могут быть искусственными, выдуманными брокерами или кадастром. Брокеры искусственным образом поднимают цены, чтобы образовалась их плата за посредничество. А это не мало – 1,5-2 процента от стоимости квартиры. О кадастре же есть мнение, что по заказу строителей олигархов на рынке недвижимости искусственным образом фиксируется рост, чтобы их квартиры продавались дороже.
На наш рынок недвижимости может повлиять даже одновременный спрос на 15-20 домов, или та весть, что Давдашен собираются газифицировать, или та перспектива, де, квартал Козерн намерены реализовать, и жителям выделят суммы для приобретения квартир. Сразу появляются контуры повышения спроса на квартиры. Рынок очень маленький, и подобные импульсы сразу же оказывают свое влияние.
Кроме этих факторов, по словам специалистов, на цены на недвижимость влияет и армянский менталитет, который вообще не имеет связи с горой Масис. Если в одном здании живет два влиятельных и известных человека, то там квартирные цены немного выше остальных. А если в том же здании живет 5-6 известных людей, то это здание приобретает славу элитного и, вне зависимости от того, какого качества, квартиры продаются по самым высоким ценам. Это обстоятельство влияет и на цены квартир соседних зданий.