На рынке недвижимости Армении странное затишье. Агентства, занимающиеся торговлей недвижимостью, жалуются, что вот уже полгода, как резко сократилось количество сделок. То же самое утверждают и работники нотариальных контор. Люди, занимающиеся куплей-продажей квартир, четко делят ереванский рынок недвижимости на два сектора – старых квартир и новостроек. В этих двух секторах ситуация резко отличается. Цены на старые квартиры в многоэтажных домах вот уже полгода остаются стабильными. Специалисты объясняют это тем, что в последние несколько лет цены вздувались искусственно. Это во-первых. Во-вторых, резко сократилось число иранских армян, приобретающих квартиры в Ереване. Повышенным в столице остается лишь спрос на однокомнатные квартиры, причем спрос этот формируют те, кто продал многокомнатную: из-за высоких цен многокомнатные квартиры недоступны этим покупателям. По мнению специалистов по недвижимости, ипотечные кредиты не оказали особого воздействия на рынок. Во-первых, из-за высоких процентных ставок, во-вторых – из-за краткосрочности, в третьих – из-за низких доходов граждан. По данным специалистам, человек, взявший ипотечный кредит, даже при покупке самой дешевой квартиры должен пять лет подряд платить ежемесячно драмовый эквивалент 350-500 долларов. Для подавляющей части ереванских семей это запредельная сумма.
Слой населения, считающийся средним, на рынке недвижимости «требует» сегодня небольшие производственные площади. На всей территории города очень велик спрос на магазинчики, парикмахерские и другие подобные бизнес-площади. Специалисты утверждают, что после каждого объявления на продажу таких площадей возникают очереди потенциальных покупателей.
Отсутствие деловой активности на рынке недвижимости объясняется еще и тем, что новостройки отобрали платежеспособную клиентуру у рынка старых квартир. Отметим сразу, что большая часть покупателей новых квартир также не пользуется ипотечными кредитами. Третий недостаток этих кредитов – низкий уровень доходов – в данном случае, естественно, не играет особой роли. Взамен этого появляется новое условие: значительная часть покупателей новых квартир, как правило, живут и работают за границей – даже если они граждане Армении и пока что не заинтересованы в армянских ипотечных кредитах. Агентства по торговле недвижимостью так и не вспомнили ни одного случая приобретения квартир в новостройках за счет ипотечного кредита. Говоря о новостройках, специалисты сферы особо отмечают явление, которое они называют «малой элитарной трагедией». Дело в том, что в новых домах нет скромных по площади квартир: в основном предлагаются квартиры площадью 150 (а то и 170) кв. м.
Цены на новые квартиры в последние полгода также довольно стабильны, хотя некоторые агенты и утверждают об их понижении на 10%. Строительство вообще и повсюду считается серьезным прибыльным бизнесом. По мнению специалистов, изучающих рынок недвижимости, стоимость строительства одного многоэтажного жилого дома со всеми законными, незаконными и необходимыми затратами составляет около 1,5 млн долларов. Свои вложения собственник дома окупает продажей уже 30% квартир – вся остальная сумма от продажи квартир являет собой чистую прибыль, которая, по мнению специалистов, налогом не облагается. Именно поэтому осуществивший строительство собственник может не особенно торопиться с продажей квартир. Реализация жилья по повышенной цене обеспечивает в 2,5-3 раза большую прибыль.
Однако наряду со строительным бумом последних лет отмечается у нас и некий «нелогичный» факт: параллельно ему возрастает и стоимость строительства. За последние полгода цены на цемент и гажу выросли на 25%, а стоимость дерева и арматуру повысилась за год вдвое. Казалось бы, все должно было быть прямо наоборот: с увеличением ввоза стройматериалов цены на них должны были снизиться. Специалисты дают этому явлению довольно любопытное объяснение. Строительство в Ереване осуществляют или влиятельные люди, или люди, имеющие влиятельных покровителей. Но производством и импортом стройматериалов также занимаются не менее влиятельные люди, и они, повышая цены на стройматериалы, желают таким образом урвать свою долю от сверхприбылей строительства. Представители первой группы более или менее успешно пытаются противостоять этому. По мнению специалистов, имевший свою долю доходов в импорте стройматериалов председатель НС РА Артур Багдасарян именно из-за своего поражения в этом противоборстве и выступил со своим политически оппозиционным (или непонятным) заявлением. Но это уже явление политического порядка, мало связанное, как нам кажется, с рынком недвижимости. С другой стороны, также очевидно, что строительная сфера, как и другие отрасли нашей экономики, объясняется не одними лишь чистой экономикой.