Приобретение квартир в Ереване становится все труднее. Для всех нас ясно, что это связано в основном с двумя вопросами: первое, в последние несколько лет цены на недвижимость резко подскочили, и второе, если бы даже они остались прежними доходы подавляющего большинства населения Армении не хватают на приобретение квартиры.
Так что, преобладающее большинство населения не могло купить квартиры и 4-5 лет назад, как не может сегодня. А основным условием купли квартиры в Армении является то, что покупатель должен иметь наличную сумму. А во всем цивилизованном мире принято и широко применяется вариант приобретения квартиры с помощью ипотечных кредитов. С половины 2003 г. торговые банки РА начали предоставлять ипотечные кредиты, однако по очень высоким процентным ставкам и задаткам и на очень короткие сроки. В первое время кредит этого типа выдается с 18-20%, с 30-50% задатка и сроком погашения всего 5-7 лет. Сегодня эти условия изменились не много, процентные ставки понизились до 12-15, а несколько банков всего несколько недель назад продлили срок погашения до 10 лет. Ясно, что желающие приобрести квартиру на этих усовиях не будет брать ипотечные кредиты. А в развитых странах кредиты такого типа выдаются с 4-5% и сроком погашения до 30-40 лет. Сегодня ипотечный кредит из наших банков могут взять, скажем, те семьи, состоящие из 4 членов, которые обеспечивают хотя бы 1000 долларов дохода в месяц.
Наши исследования показали, что в течение этих трех лет, ипотечный кредит, предоставленный всеми банками не превышает 25 млн. долларов. Добавим, что во всем мире принято, что ипотечные кредиты предоставляются только для приобретения , ремонта или строительства квартиры, дома. Однако в нашей стране банковская система еще не дошла до того уровня, чтобы поставить строгое разграничение между видами кредитов. То есть, возможно, чтобы под «Ипотечными кредитами» были выданы потребительские или торговые кредиты.. И есть мнение, что 30% указанной суммы не было использовано в «ипотечных» целях. В этом случае получается, что на ипотечный рынок было направлено всего 15-18 млн. долларов. «Конверс» банк начал выдавать ипотечные кредиты с прошлого года и удовлетворил предложения купли квартиры 60 кредиторам, в общесй сумме около 750.000 долларов. Размер одно кредита колеблется между 15,000-18,000 долларов. «Армэкономнбанк» предоставляет также кредиты «маленького калибра», до 10,000, и имеет около 600 кредиторов с общесй суммой 4,3 млн. долларов. Банк HSBC уже предоставляет 10-процентные ипотечные кредиты, но со строго ограниченными условиями. Из банка нам не сообщили , сколько кредитных предложений было удовлетверено, однако специалисты сферы заверяют, что у этого банка самый большой портфель ипотечного кредита. По грубым подсчетам можно сказать , что в течение 3 последних лет с помощью ипотеных кредитов квартирой обзавелись около 1300 граждан РА. Между тем, по официальным данным государственного комитета Кадастра, в Ереване только в 2005 г. было проведено 14.100 сделок с недвижимым имуществом. Сравнив эти две цифры, можно составить представление, на каком низком уровне находится в Армении ипотечный рынок.
Во всем мире принято, что квартиру с помощью ипотечных кредитов приобретают представители среднего слоя населения. Отсюда можно составить формулу, рынок ипотечных кредитов развивается в тех странах, где развит средний слой. Богачи не берут кредитов с процентами для приобретения квартиры, а платят сразу, а бедняки не в состоянии платить эти проценты. Из этой формулы и указанных выше цифр можно прийти к выводу, что в Армении нет среднего слоя. Почему торговые банки Армении не предоставляют ипотечные кредиты по низким процентам и длительным сроком погашения? У всех наших банкиров есть один ответ на этот вопрос – потому что у нас нет длительных и дешевых сумм. В какой-то мере это объяснение приемлемо. Но не для публикации они заявляют – если с 15% просят, зачем давать за более низкие проценты Тем более, что их суммы ограничены. Здесь уже свою регулирующую роль должно исполнять государство. Правительство РА выдает сумму задатка новосозданным семьям для приобретения квартиры, то есть субсидирует своих граждан. «Это один из вариантов, но не думаю, что субсидирование является хорошим методом развития ипотечного рынка» – говорит армянский предствитель немецкого банка KFW Карапет Геворгян. «Государство должно найти другие способы для развития ипотечного рынка, к примеру на несколько лет освободить эту сферу от подоходного налога. Можно найти и другие пути».
А Латвия предоставляет своим банкам средства для выдачи ипотечных кредитов за низкие проценты. При желании можно найти средства. Тем более, что наши верховные власти при встрече с банкирами только и гооворят о развитии этой сферы.
Как считают специалисты сферы, для удовлетворения существующего спроса необходимо 150-200 млн. долларов. Но если торговые банки имеют спрос даже при 18-22%, вряд ли на ипотеку будут выдаваться большие суммы с более низкими процентами. Наши банкиры и бизнесмены предпочитают получать прибыль не с низких процентов в течение продолжительного времени, а сразу и все. Здесь действительно, крайне необходима регулирующая роль государства. Учитывая и то мнение, что многие из наших банков были созданы лишь для осуществления оборота денег определенной группы людей. В этом году банк KFW предоставит армянским банкам 12 млн. евро или 15 млн. долларов на окредитирование ипотечного рынка. Эта сумма составляет больше половины предоставлленой до сих пор в качестве ипотечного кредита суммы, и есть предположение, что довольно активизирует сферу. Но эта сумма составляет всего 10% имеющегося спроса.