Параллельно росту объемов строительства и количества стрящихся элитарных зданий, постепенно вырисовывается важность развития ипотечного рынка. Не секрет, что для большинства населения приобретение дома даже в кредитном порядке явлется розовой мечтой. О сегодняшеней ситуации, проблемах и перспективах этой сферы наша беседа с председателем Управления «Юнибанка» Варданом Атаяном.
– Чем обусловлена активность, в последнее время создавшаяся вокруг ипотечного рынка? Некоторые объясняют эту активность строящимися в Ереване элитарными зданиями и и возможными проблемами, связанными с их реализацией?
– Да, в этой сфере намечается оживление, и оно будет продолжаться. Одним из основных способствующих этому причин является увеличивающийся из года в год экономический рост, а также большие масшатабы передаваемых в республику денежных тренсферов. Эти суммы население использует для приобретения разного добра, в том числе и недвижимого имущества. По нашим прогнозам, в этом году на ипотечном рынке Армении произойдут резкие изменения как в смысле продления сроков погашения этих кредитов, так и сокращения годовых процентных ставок. Наш банк предпринял в этом направлении определенные шаги, сроки погашения ипотечных кредитов продлились до 10 лет, а процентные ставки сократились. Подобные изменения внесли также другие банки, а это означает, что конкуренция обостряется, что будет способствовать еще большему улучшению условий ипотечного кредитования . Сегодня мы осуществляем ипотечное кредитование по 16%, однако возможно, что в ближайшем будущем спустим до 14%. А учитывая то, что армянские банки берут необходимые денежные ресурсы по 8-9%, такие налоговые ставки кредитов не очень высоки,
– Недавно состоялось организационное собрание «Союза участников ипотечного рынка Армении». Какие проблемы это решит?
– У этого новосозданного союза впереди много дел. Самым главным из них является разработка и внесение объединенных стандартов, что необходимо для становления второстепеннпого ипотечного рынка. В настоящее время ипотечный кредитный портфель «Юнибанка» в банковской системе РА по своим масштабам занимает второе после банка «HSBC Армения» место и составляет 4 млн. долларов. Следует отметить, что наш банк является почти единственным в республике, который осуществляет ипотечное кредитование также в марзах, в частности, Гюмри, Ванадзоре, Цахкадзоре. Этот процесс важен тем, что житель региона начинает осознавать, что у него имеется капитал в виде квартиры. Вообще, ипотечное кредитование является очень важным психологическим фактором и одним из непосредственных условий развития экономики. За границей почти все делается по кредиту: будь то приобретение квартиры, машины или образования. В результате этого кредитор несет ответственность перед банком своим имуществом и, чтобы не потерять его, силится любым способом выполнить взятое на себя обязательство. А рост производительности стимулирует общий экономический рост. Думаю, в этом году нам удастся утроить масштабы ипотечного кредитования, доведя до 10-12 миллионов долларов.
– В качестве серьезного препятствия для развития ипотечного рынка отмечается также маленький объем долгосрочных вкладов. Банки не могут принимать ресурсы на долгое время, чтобы в последствии направить их на кредитование. Что скажете об этом?
– Скажу, что в начале мы тоже были очень обеспокоены. Однако, опыт показал, что параллельно росту объемов кредитов увеличиваются также размеры вкладов. Так, те люди, которые в процессе ипотечного кредитования продают свою недвижимость через банк, оформляют эту сумму в банке как вклад. Это очень важный фактор для банка. Сбережения увеличиваются, и у нас появляется возможность предоставлять больше кредитов. Сегодня у нас нет недостатка ресурсов, совсем наоборот. В настоящее время банки Армении имеют проблему излишней реализуемости – средства есть, однако, места для их распределения ограничены. Думаю, это приведет к тому, что банки наконец-то начнут развивать активную деятельность не только в столице, но и в других городах и селах республики.
– Какие результаты даст кредитная программа немецкого банка KfW?
– Как KfW, так и IFC заинтересованы в развитии ипотечного рынка Армении. Юнибанк планирует принять участие в программах этих двух международных ассоциаций. Во всем мире банки считают ипотечный рынок привлекательной сферой, так как цены на недвижимость непреклонно растут. В Армении тоже в последние годы они возросли в несколько раз.
– Не будет ли развитие ипотечного рынка в какой-то степени способствовать поднятию цен на недвижимость?
– Конечно, оно способствует росту цен, однако, с другой стороны играет регулирующую роль. Рост цен на недвижимость обеспечивает поднятие безопасности банковского ипотечно-кредитного портфеля. И этот фактор способствует получению допольнительных денежных средств от международных организаций и увеличению этого портфеля.
– Насколько правильно то, что большинство многоэтажных зданий строятся в центре Еревана?
– Для того, чтобы рост цен на недвижимость был умеренным, необходимо, чтобы отсутвовала сосредоточенность их строительства в одном месте. То есть нужно строить не только в центре, но и на окраинах столицы. Населению также нужно жилье по сравнительно низким ценам. К примеру, для приобретения квартиры стоимость в 30 тысяч долларов мы можем предоставить ипотечный кредит даже при отсутствии предоплаты. Благодаря ипотечному кредитованию приобретение этих квартир становится доступным даже для людей с доходами ниже среднего. При наличии стабильной зарплаты они могут погасить кредит в течении 10 лет. Поэтому спрос на такие квартиры больше, чем на строящиеся в центре Еревана, стоимостью в 200 тысяч долларов. По нашим подсчетам в настоящее время рынок Армении имеет спрос на 20-25 тысяч квартир, а по оценке банка KfW, спрос армянского ипотечного рынка в 2007-2008 гг. составит около 150 миллионов долларов. Для сравнения отмечу, что в настоящее время портфель ипотечного кредитования банков РА не превыщает 20 миллионов долларов. То есть все еще есть место для роста в 7-8 раз.
– Какой слой населения представляют ваши кредиторы? В процентном соотношении какую часть представляют бизнесмены, сотрудники частных компаний, государственные служащие и т.д.?
– Большинство наших кредиторов – около 80% – предприниматели среднего слоя. Есть также специалисты, вовлеченные в частную сферу: директора, менеджеры и бухгалтера. Государственных служащих, к сожалению, немного. Их заработной платы не хватает для погашения ипотечного кредита.
– По каким критериям вы выбираете кредиторов?
– Есть ряд критериев, главными из которых являются хорошая кредитная история и удовлетворительный доход. Причем, как основу берем то, что каждый член семьи в месяц тратит около 100 долларов. Исходя из превышающей эти расходы суммы мы принимаем решение о предоставлении кредита. Приемлемым считается месячный доход в размере 1000 долларов. Отметим также, что довольно сложно определить размер доходов в Армении: значительная часть доходов населения является теневой, и мы в банке вынуждены учитывать также это обстоятельство.