В одном из предыдущих номеров нашей газеты мы сообщили о представленном Государственной налоговой службой пакете законопроектов, касающихся налогообложения многоквартирных домов.
С деталями этого пакета проектов законов уже можно ознакомиться на сайте Национального Собрания. Изменения предлагается внести практически во все налоговые законы: «О налогах», «О налоге на добавленную стоимость», «О налоге на прибыль» и т. д.
Напомним читателю, в чем именно дело. По словам главы налогового ведомства Армена Алавердяна, действующее законодательство позволяет застройщикам не выплачивать некоторые виды налогов. В статье 26 закона РА «О налогах» говорится: «В смысле применения налогового законодательства отчуждение личного имущества (в том числе и недвижимого) и вещей граждан не считается предпринимательской деятельностью». Данная формулировка позволяет строителю многоквартирного дома (речь идет не о собственно строителях, а о вкладчиках средств) выступать в качестве физического лица, оформлять дом как личную собственность и при продаже квартир избавляться от выплаты соответствующего налога на добавленную стоимость и налога на прибыль.
Что же предприняли налоговики? Вышеприведенная статья закона «О налогах» дополнена следующей фразой: «…за исключением предусмотренных законом случаев». Далее следуют эти самые случаи, то есть, когда именно отчуждение недвижимой собственности физическим лицом считается предпринимательской деятельностью и, соответственно, облагается налогом. Так, если застройщик продает до 10% принадлежащего ему дома (притом площадью не более 500 кв. метров), то это не считается предпринимательской деятельностью. Если же отчуждаемая собственность превышает 10% или 500 кв. метров, то это рассматривается уже как бизнес, и налог с него взимается.
Именно на основе этого принципа предлагаются изменения в законы «О добавленной стоимости», «О подоходном налоге», «О налоге на прибыль», «Об упрощенном налоге».
Насколько важны эти положения? По данным Государственного статистического управления, за период с января по июнь 2006 года общая площадь сданной в республике в эксплуатацию жилья составила 165 417 кв. метров. Львиная доля этого строительства – 109 250 – осуществлена на средства граждан, а на долю организаций выпадает всего 30 385 кв. метров. К сожалению, из публикации Нацстатуправления неясно, какую долю построенного жилья составляют многоквартирные дома, однако разница сама по себе красноречива. Это означает, что собственники строящихся многоквартирных домов могут выступать как физические лица, а их дома – в число этих 109 250 кв. метров.
Поскольку часть многоквартирных домов находится еще в стадии строительства, для уточнения общей картины можно рассмотреть общие объемы строительства. Так, за первые 6 месяцев 2006 г. в республике осуществлено строительства примерно на 96 млрд драмов, причем 78 млрд – на средства граждан. Отметим также, что 88,7 млрд из этих 95-и выпадает на долю Еревана.
Что же дадут эти поправки к законам – если они удостоятся одобрения НС? Как отметил в беседе с нами А. Алавердян, окажется возможным собрать в 2-3 раза больше соответствующих налогов.
Есть и еще один достойный внимания момент. По свидетельству налогового ведомства, во многих случаях сделок с недвижимостью заявляется цена, гораздо более низкая, чем реальная рыночная стоимость данной квартиры или площади. Налоговики предложили вариант решения и это проблемы. Так, при исчислении размера налога размер оборота не может быть ниже «стоимости, в установленном законом порядке определенном с целью обложения налогом на имущество». Проще говоря, продавать имущество дешевле, чем его кадастровая стоимость, становится бессмысленным – Государственная налоговая служба все равно установит НДС, подоходный налог и налог на прибыль на основе кадастровой стоимости.
Нас, разумеется интересовало и мнение самих застройщиков относительно предлагаемых законодательных изменений. Мнение это можно вкратце охарактеризовать как «умеренно неодобрительное»Основное недовольство связано с ограничением цены продажи. На наше замечание, что кадастровая стоимость все равно гораздо ниже рыночной и что никто, так или иначе, не станет продавать квартиру ниже этой цены, представитель одной из крупных фирм-застройщиков сказал: «Но ведь и кадастровая стоимость со временем растет. Рынок постепенно насыщается, и в ближайшем будущем кадастровая и рыночная стоимость могут уравняться. А если компания оказывается в трудном положении и вынуждена продавать свое имущество по цене ниже кадастровой, то почему она должна платить больше НДС?» Недовольство это понятно: каждый радеет о собственных интересах. Может быть, государство действительно несколько перебарщивает со своими правами диктовать ценовую политику. Хотя, с другой стороны, трудно даже представить, что можно купить квартиру или площадь по кадастровой или даже более низкой цене.
Следующий наш вопрос был таким: не приведут ли предлагаемые изменения к росту цен на жилье? Мнения здесь разошлись. Наш собеседник, не пожелавший представиться, был убежден, что принятие поправок приведет к росту цен на жилье. А представитель еще одной крупной фирмы-застройщика высказал совершенно противоположное мнение: «В нынешних условиях цены на этом рынке максимальны, и люди больше этого платить не согласятся. Об этом говорит тот факт, что несмотря на то, что драм крепнет, мы не подняли выраженную в долларах цену, хотя все наши расходы совершаются в драмах».
По мнению специалистов рынка недвижимости, предлагаемые изменения коснутся прежде всего так называемых «элитарных» домов, а сделки с ними составляют незначительную долю на общем рынке недвижимости. Так что существенного влияния на цены предлагаемые законодательные изменения не окажут.
Пользуясь случаем, мы поинтересовались у наших собеседников также реализуемостью. Есть мнения, что у собственников многоквартирных домов могут возникнуть проблемы с продажей квартир. Однако во всех компаниях, с которыми мы беседовали, заявили, что у них таких проблем нет. Это может быть, в какой-то степени объясняется также фактором соображениями делового имиджа: ведь наличие спроса свидетельствует о надежности, удобстве и доступности построенных данной компанией квартир. В любом случае квартиры вряд ли «повиснут» на застройщиках. В крайнем случае, снизят цены и продадут, хотя это и самый нежелательный для них вариант.
Предполагается, что развитие ипотечного рынка в какой-то степени пойдет на пользу и застройщикам, однако почти все в один голос откровенно жаловались на нынешнее состояние ипотечной системы. Говорилось, в частности, что очень велика бюрократическая волокиту – требуют множество всевозможных бумаг, так что гражданам это надоедает, и они отказываются покупать квартиру на ипотечный кредит.
Наши собеседники выражали свое недовольство также пробелами в законодательстве: оно, в частности, не регулирует процесса приобретения квартиры в недостроенном еще доме. Выдавая ипотечный кредит, банк в качестве кредита принимает само жилье. А как быть в тех случаях, когда гражданин, скажем, желает купить квартиру на 8-м этаже, а застройщик только-только достраивает третий этаж, а значит, предмет залога еще попросту отсутствует? Сейчас в таких случаях банки фактически отказывают в кредите, создавая дополнительные трудности как для потенциальных покупателей, так и продавцов.
Все эти проблемы, что и говорить, налоговиков не касаются и их не интересуют. Налоговая служба просто делает свое дело: если ты зарабатываешь деньги, то будь добр платить налоги! Так что дело за законодателями, и трудно сказать, в чью сторону они склонятся – налоговиков или застройщиков. В любом случае одна из сторон останется недовольной.