В последние несколько лет, особенно, когда в Армении стали резко расти цены на недвижимость, общество начало весьма интересоваться ипотечным кредитованием. В отношении этого инструмента организации-кредиторы, естественно, также не могли остаться безразличными. Однако, на ипотечном рынке сегодня в наличии целый ряд проблем, которые ограничивают привлекательность ипотеки для кредиторов и доступность для должников.
Когда повышается внимание к какому-либо продукту и оно становится массовым, вызывается необходимость создать субьект, который сформирует и представит голоса заинтересованных сторон, как и защитит интересы этих сторон.
В марте 2006г. был создан Союз участников ипотечного рынка Армении (Союз) , членами которого сегодня являются 8 торговых банков, 3 кредитные организации, 4 агентства по недвижимости и 4 страховых общества. Исполнительный директор Союза Вардан Петросян выражает уверенность, что в будущем внимание к Союзу будет расти. “В Союзе представлены те организации, которые по отношению к ипотеке имеют стратегический интерес, и им ясно, чего нужно ожидать от Союза. Союз должен быть средством для заинтересованных организаций – совместно участвовать в основных процессах этой сферы и иметь роль, особенно, когда для этого нет препятствий. И я уверен, что этот принцип исходит из интересов рынка”,- говорит В.Петросян.
Основная цель основания Союза – создание нормальной деятельности ипотечного рынка и условий развития, участие заинтересованных сторон и обеспечение исполнения роли в процессах сферы. Союз финансируется за счет членских взносов, однако, может предоставить и платные услуги, получать денежные вознаграждения, систематически производить. На начальном этапе Союз дал первоочередность установлению “правил единой игры” для участников ипотечного рынка и внедрению стандартов. По словам В.Петросяна, в последние месяцы в этом направлении сделаны важные шаги. В результате обсуждений в Армении в документе минимальных стандартов качества ипотечного кредитования (МСКИ) обобщена уравновешенная установка участников рынка. Важность единых стандартов директор Союза обьясняет тем, что они должны обеспечить привлекательность ипотеки (наименьший риск) и широкую доступность в продолжительной перспективе, уже сегодня создавая предпосылки для формирования вторичного рынка ипотеки (ипотечные производные инструменты, обеспеченные ипотекой акции и др.). “С одной стороны, на первичном рынке ипотека мало привлекательна для организаций-кредиторов, поскольку нет долгосрочных ресурсов. Нет вторичного рынка ипотеки, который просто станет источником привлечения ресурсов. С другой стороны, вторичный рынок требует формирования в первичном определенной критической массы качественных ипотечных активов. То есть, получается замкнутый круг, “решение” которого невозможно без внедрения единых стандартов”,- говорит В.Петросян.
По его словам, в ходе обсуждений между участниками рынка вокруг некоторых вопросов бывают некоторые разногласия, однако, общий интерес остается доминантой, по основным вопросам они едины. Интересно, что принципиальных разногласий нет и между разного типа организациями.
Пока участники ипотечного рынка желают этот инструмент сделать для себя наиболее привлекательным, население думает о приобретении квартир посредством доступного ипотечного кредита. Доступность ипотеки предопределена несколькими факторами, один из которых – процентная ставка. За последние годы она уменьшилась, но не очень ощутимо. По мнению В.Петросяна, есть все основания для предположения, что эта тенденция будет продолжаться параллельно с уменьшением себестоимости ресурсов в системе и росту конкуренции. “В вопросе роста сроков, что сегодня для должника наиболее существенный и ощутимый фактор доступности, нужно ожидать близких сдвигов. Если до сих пор ипотека предоставлялась сроком на 5-7 лет, то в ближайшем будущем речь может идти о 10-15 годах. Иные факторы доступности – цены на недвижимость и прибыли домашних хозяйств. Оба растут, но темп роста первого превосходит. Это отрицательный фактор для доступности ипотеки”,- говорит директор Союза. Он отмечает еще одну серьезную проблему, связанную с тесным взаимовлиянием ипотеки и рынка недвижимости, с чем неуклонно нужно считаться.
По уверению В.Петросяна, сегодня оцененный по отношению к ипотеке платежеспособный спрос превосходит сбытые обьемы даже своим порядком. В каком-либо другом поле кредитного инструмента подобной большой трещины не существует. В.Петросян находит, что такой высокий спрос по отношению к ипотеке естественен и он будет продолжать расти в домашних хозяйствах и жизни семей параллельно с ростом роли кредита. “В течение будущих нескольких лет в балансах организаций-кредиторов ипотека будет одним из факторов, обеспечивающих наибольший роет. Этим ипотека актуальна на финансовом рынке. И если сравним с иными финансовыми инструментами, должны сказать, что в этом смысле у ипотеки большая внутренняя сила”,- говорит директор Союза.
KfW банк предоставит армянским кредиторам два кредитных транша по 6 млн. евро
С точки зрения ипотеки основная задача для кредитора долгосрочные ресурсы. По мнению В.Петросяна, перспективное решение этого – формирование вторичного рынка ипотеки и привлечение внешний ресурсов. С целью развития ипотечного рынка немецкий KfW банк в течение будущих 2-3 лет предоставит армянским кредиторам два кредитных транша по 6 млн. евро. Интерес к участию проектов сферы выразили и другие донорские организации – Международная финансовая корпорация и Европейский банк развития и реорганизации. Достойны отдельного внимания также некоторые частные, программные инициативы с внешним капиталом кредиторов на этом рынке.
Конкурс для участия в программе KfW банка обьявлен, подошел к концу срок представления заявок, а результаты будут обьявлены во второй половине сентября. Ожидается, что 10 организаций-кредиторов в рамках этой программы будут избраны как деловые партнеры – финансовые предприятия. Причем, заблаговременно было обьявлено – процентные ставки предоставленных KfW банком кредитов должны быть сопоставимы с себестоимостью средств, привлекаемых в банковскую систему РА. То есть, KfW предоставляет этот кредит не на льготных условиях. Но если брать в расчет сравнительно долгий срок этих ресурсов, то можно сказать, что в вопросе привлекательности будет положительный сдвиг.
Сегодня в Армении приобретение квартиры – большая проблема, особенно, для молодых семей. Имеет ли Союз определенные планы в этом направлении? “Такой задачи еще не ставилось. Но в будущем возможно обсуждение таких дополнительных инструментов, которые получающим стойкие прибыли молодым семьям предоставят возможность пользоваться ипотекой с низкой предоплатой. По линии продуктов с более низкой предоплатой работы ведутся”,- уверяет В.Петросян.
Развитие ипотечного рынка и инструментов, по мнению директора Союза, обещает быть переломным. “Сформируются новые пути расширения посредничества”,- отмечает он, замечая, что ипотека, как непосредственное вложение, в домашних хозяйствах и в благосостоянии семей существенно посодействует росту доверия населения по отношению к финансовой системе.