Есть такая поговорка: каждый мужчина должен в своей жизни осадить дерево, родить сына и построить дом. В наше время последнюю часть можно перефразировать в «купить жилье». Что, разумеется, нив коей мере не облегчает задачу «настоящего мужчины».
Кто у нас (речь идет о молодых) может приобрести квартиру? Те, кому помогают родители, те, кому помогают родители будущей супруги, те, кто самостоятельно смог добиться определенных успехов в бизнесе (а их число не столь уж и велико).
Цены на недвижимость в Армении вызывают целый ряд вопросов, ответы на которые найти непросто. Начиная с 1990-х годов, цены на недвижимость растут безостановочно. Специалисты объясняют это тем, что до 90-х годов цены на жилье были намного ниже их рыночной стоимости и со временем должны были прийти в соответствие с истинной ценой. В качестве фактора, способствовавшего росту цен на недвижимость, называют и приток беженцев, повысивший спрос на жилье.
С другой стороны, факто искусственно заниженной цены сегодня уже не должен оказывать воздействия. Что же касается спроса, то после 90-х годов он должен был сократиться, особенно если учесть, что после обретения независимости страну покинуло, по разным оценкам, около 1 млн человек.
Есть и еще одно любопытное обстоятельство: чем больше растет предложение, тем, вообще-то, ниже должна становиться цена товара. На рынке недвижимости мы имеем сегодня повышенное предложение, которое формируется за счет строительства новых квартир.
Несколько дней назад Национальная статистическая служба (НСС) опубликовала данные о социально-экономическом положении Республики Армения в 2005-м году. Заметим, кстати, что экономический рост в этом году составил 13,9 процента. Обратимся к строительной сфере, которой мы, в сущности, и обязаны за эту цифру.
Согласно НСС, рост строительства в прошлом году составил 34,2 процента. За счет средств госбюджета, благотворительных и строительных организаций и самих граждан в эксплуатацию было сдано 1229 жилых домов общей площадью 343078 квадратных метров. 369 из 668 домов, построенных на средства граждан, выпадают на Ереван.
Организации, по свидетельству НСС, построили 24 жилых дома – все в Ереване. Поскольку в публикации не отмечается, какие из этих домов многоквартирные, можно предположить, что большая часть «элитарных» домов возведена организациями.
Никто не может отрицать, что размах строительства у нас действительно впечатляющий: город превратился в одну сплошную строительную площадку, и каждый старается хоть чем-то поразить впервые бывающих в нашей стране зарубежных соотечественников. Учитывая еще строящиеся многоэтажные жилые дома, можно предположить, что в 2006-м высокий уровень темпов роста предложения жилья сохранится. Чем же тогда объяснить тот факт, что за 2005-й год цены на недвижимость поднялись, как сообщил нам руководитель государственного комитета кадастра недвижимого имущества РА Манук Варданян, в среднем на 23 процента?
Особенно быстро растут цены в центре столицы. Многие объясняют это тем, что многие зарубежные армяне желают приобрести для себя жилье в центре Еревана. Объяснений много, но ни один из них не является исчерпывающим. Факт же состоит в том, что простой работающий гражданин, получающий более или менее нормальный доход, приобрести квартиру не в состоянии.
Для решения этой проблемы во всем мире издавна разработана и действует система ипотечных кредитов. Кредиты эти выдаются под малые проценты и на достаточно длительный срок.
В Армении также существует эта система, однако она себя пока не оправдывает. Причина заключается как раз в высокой процентной ставке и малом сроке погашения. Для сравнения предлагаем следующую таблицу:
Страна Годовой % Срок погашения (годы)
США 4-5 20-25
Германия 4-8 20-30
Латвия 4 25-30
Россия 9-19 10-20
Армения 12-20 4-7
Как видим, сравнение явно не в нашу пользу. У коммерческих банков Армении этому, естественно, имеется свое обоснование. Банковские активы образуются из вкладов граждан, а для предоставления низкопроцентных и долгосрочных кредитов необходимо привлекать долгосрочные депозиты. А вот это-то и является главной головной болью нашей банковской системы. Относительно недавно ходили разговоры о том, что созданы предпосылки для разворачивания сотрудничества с иностранными банками и предоставления долгосрочных кредитов на их средства. Однако сегодня, видя размеры процентных ставок по ипотечным кредитам, понимаешь, что существенных шагов в этом направлении сделано все-таки не было.
Не менее серьезным обстоятельством является бюрократическая волокита. Даже для покупки в кредит обычного телевизора гражданин должен собирать всевозможные справки и бегать за ними и с ними не в одно учреждение.
Существуют и другие определенные ограничения. Так, почти все банки считают приобретаемое жилье залогом, которое переходит в собственность банка в случае невыполнения гражданином своих платежных обязательств. Отметим также, что большая часть наших банков выдает кредит в размере не более 50 процентов стоимости жилья.
HSBC – предоплата 75%, 15% годовых, срок погашения 7 лет
Арцахбанк – предоплата 70%, 18-20% годовых, срок погашения 5 лет
Армэкономбанк – предоплата 50%, 14% годовых, срок погашения 5 лет
Инэкобанк – предоплата 50%, 17% годовых, срок погашения 5 лет
Юнибанк – предоплата 30%, 14-18% годовых, срок погашения 7 лет
Теперь давайте посмотрим, каким доходом должен обладать человек, чтобы приобрести 2-2-комнатную квартиру стоимостью, скажем, 30 тыс. долларов. Прежде всего он должен располагать 15 тыс. долларами для предоплаты. Воспользовавшись расчетами, помещенными на интернет-сайте одного из наших банков, мы можем выяснить, что при 17-процентной ставке и сроке 5-летнем сроке погашения гражданин должен ежемесячно выплачивать банку 373 доллара. Даже если представить, что он питается одним воздухом и все свои доходы направляет только на осуществление заветной мечты – приобретение квартиры, то и в этом случае его годовой доход должен составит 12 раз 373, то есть 4476 долларов. При 13,9-процентном экономическом росте размер ВВП на душу населения в нашей стране чуть-чуть превысил 1500 долларов. Учитывая крайнюю поляризацию уровня доходов, а также то, что, по разным оценкам, годовой доход нашего «среднего класса» составляет 2500-3000 долларов, можно заключить, что приобрести квартиру весьма и весьма проблематично.
А теперь вернемся к новостройкам. Для кого строятся эти «элитарные» дома? То, что нынешние богачи могут приобрести в центре города одну или даже не одну квартиру, сомнений не вызывает. Однако одного лишь спроса со стороны богатых вряд ли достаточно для покрытия предложения на рынке недвижимости.
Распространенная в мире модель, когда компания-застройщик еще до сдачи дома в эксплуатацию уже имеет своих покупателей и собирает с них предоплату, составляет у нас незначительную долю. Владельцы строящихся зданий уже начинают проявлять признаки беспокойства и в поисках потенциальных покупателей начинают сотрудничать с агентствами недвижимости. Учитывая тенденцию к неуклонному подорожанию жилья в Армении, те, кто строит многоквартирные дома, вряд ли окажутся внакладе. Но никакой бизнесмен не станет «замораживать» деньги. Тогда, может, именно это обстоятельство сможет способствовать развитию ипотечного рынка в РА. Это будет выгодно и застройщикам, и банкам, являющимся промежуточным звеном, и, конечно, потенциальным покупателям. Как говорится, нет худа без добра.